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№ 04 · GUIDE
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GUIDE · NO. 04

保證會社審查全攻略

審查問什麼、答錯會怎樣、如何補救——一份完整清單。

三方審查流程 + 信販系 vs 獨立系差異 + 5 大被拒原因對策 + CIC 黑名單怎麼繞過。

章節10
閱讀9分鐘
更新2026 / 04
語言中·英·日
№ 00

3 分鐘速覽

TLDR

  • 01三方審查：保證會社（關鍵）→ 管理會社 → 房東（オーナー）。一般 3–10 天，旺季拖更久。
  • 02保證會社嚴格度：信販系 > 協會系（LICC） > 獨立系。信販系查 CIC 信用記錄 5 年。
  • 03收入門檻：年收 ≥ 月家賃 × 36（標準）/ × 40（嚴格房東）。月租 8 萬 → 年收 ≥ 288 萬。
  • 04通過率：日本正社員 90–95%、自由業 70%、留學生 60–70%、信用黑幾乎 0%。
  • 05被拒最常見 5 原因：收入不夠、試用期、在留期短、CIC 黑、外國人偏見——每個都有對策。
  • 06不要無策略連續申請多家——會留落審記錄，越申越難過。
№ 01

三方審查流程與耗時

Who reviews you

審查順序：保證會社 → 管理會社 → 房東（オーナー）。多數情況下管理會社和房東會說「保證會社通過就行」，所以保證會社是關鍵關卡。

審查方查什麼耗時
保證會社核心：支付能力 + 信用記錄幾小時–2 天
管理會社綜合判斷（含人品、態度）1–2 天
房東最終拍板1–2 天
總耗時一般情況3–10 天
!CAUTION
審查延遲期： • 年末年始（12/25–1/4） 停審 • GW（4/29–5/5） 停審 • お盆（8/13–16） 停審 • 1–3 月旺季 拖到 10–14 天 如果趕 3 月底前搬家，至少 4 月前就申請。
№ 02

保證會社的 4 大分類

Types of guarantor companies

嚴格度排序：信販系 > 協會系（LICC） > 獨立系。

GTN 數據：年實績 20 萬件、對應 160+ 國家、解決率 97%+、合作不動產 4.2 萬家。

類型代表公司查什麼嚴格度
信販系オリコ / エポス / ジャックス / SBI查 CIC 信用記錄（信用卡、loan 滯納）最嚴
協會系（LICC）全保連、日本セーフティー、CasaLICC 共享數據庫（過往家賃違約）中等
獨立系Nap、ALEMO、Casa 部分商品各社獨自標準，不查 CIC最寬
外國人專業GTN、Casa Foreign Resident多語言對應 + 在留資格判斷中等（對外國人友好）
✦TIP
信用記錄有問題的應對： • CIC 上有信用卡延繳 / loan 滯納 → 選獨立系（不查 CIC） • 過去家賃違約（LICC 記錄）→ 選 LICC 非加盟獨立系（如 Nap） • 信用絕對乾淨 → 任選都可 關鍵：仲介通常同時合作多家，可讓仲介推薦對你最適合的。
№ 03

審查到底問什麼

What they actually ask

保證會社會打 3 通電話：本人、勤務先（在籍確認）、緊急聯絡人。

問本人的標準題

  • 姓名、生年月日（核身分）
  • 現住所、搬家理由、物件資訊
  • 勤務先名、入社日、年收（須與申込書一致）
  • 緊急聯絡人關係、電話
  • 入居動機（如：通勤、結婚、轉勤）
  • 同居人關係
  • 寵物（若有）
  • 過去違約 / 黑名單

在籍確認（打去公司）

  • 基本只問「○○ さんいらっしゃいますか？」
  • 本人不必親自接電話
  • 若公司方答「在職」即可通過
  • 部分高度對應公司有「在籍確認拒絕政策」——預先告訴保證會社用源泉徵收票替代
!CAUTION
關鍵陷阱：申込書填的內容必須能口頭複述一致。差異大 → 被懷疑「虛偽申告」→ 幾乎必拒。 常見失誤： • 申込書寫「年收 350 萬」，電話答「大概 300 萬吧」→ NG • 申込書寫「入社 2024 年 4 月」，電話答「去年來的」→ NG（計算不對） 對策：申込前複印一份留底，電話前自己背一遍。
№ 04

收入門檻（具體數字）

Income requirements

標準公式範圍
行業標準年收 ≥ 月家賃 × 36家賃佔月收 1/3 以內
手取り基準手取り（實收）/ 3 ≥ 月家賃更穩的算法
嚴格房東年收 ≥ 月家賃 × 40高級物件、外國人物件
自由業建議月收 5 分之 1不穩定職業用更保守

實例對照：

  • 家賃 ¥50,000 → 年收約 ¥180 萬
  • 家賃 ¥70,000 → 年收約 ¥252 萬
  • 家賃 ¥80,000 → 年收約 ¥288 萬（標準）/ ¥320 萬（嚴格）
  • 家賃 ¥120,000 → 年收約 ¥432 萬
✦TIP
收入不夠的 5 種補強方法： 1. 家族連帯保證人（父母 / 兄弟，需收入證明） 2. 半年分前家賃一次性付（強支付能力證明） 3. 銀行殘高證明書（存款 = 家賃 × 24 以上） 4. 更便宜物件（縮到自己能過的圈） 5. 共同申込人（伴侶 / 同居人合併收入）
№ 05

信用記錄查詢機構

Credit bureau primer

CRIN 機制：CIC・JICC・KSC 之間共享ネガティブ情報（黑名單互通）。

機構查什麼保存期間
CIC信用卡、分期、loan 滯納長期延滯 / 破產 5 年
JICC消費金融、卡 loan延滯 / 代位弁済 5 年
KSC（全國銀行個人信用情報セ）銀行 loan、住宅 loan延滯 5 年、自破/個人再生 7 年
LICC（賃貸保証機構）加盟會社共享的家賃滯納記錄加盟社間共享
ⓘNOTE
自己查信用記錄（開始申請前）： • CIC：網上 ¥1,000，1 周拿到 • JICC：網上 ¥1,000，3-4 天 • KSC：郵便 ¥1,000，10 天 知道自己有沒有黑歷史，能精準選保證會社（避開會查到的）。
№ 06

通過率（行業數據）

Approval rates

注：日本不動產業不公開統一通過率，以上為各仲介經驗值。

身分通過率
日本人正社員90–95%
自営業 / フリーランス約 70%（要 2 期確定申告）
留學生60–70%（取決於在學 + 仕送り證明）
外國人綜合60–80%（看保證會社是否外國人對応）
信用ブラック / 過去違約幾乎全否
№ 07

被拒 5 大原因 + 對策

Why you got rejected and how to fix it

原因對策
收入不足（< 家賃 × 36）家族連帯保證人、半年分前家賃、銀行殘高證明
在職 < 3 個月（試用期內）提交內定通知 + 前職源泉徵收票，或等試用期過
在留期間過短先辦在留延長，或選「短期 OK」/「在留期間問わず」物件
信用 ブラック（CIC 黑）從信販系換到獨立系（不查 CIC），或代理契約
外國人偏見換 GTN / Casa Foreign 等外國人對応保證會社、找外國人歓迎物件
!CAUTION
絕對不要：保證會社審查落選記錄會留信用機關。不要無計劃連續申請多家——每多一次落選，下次就更難。 正確策略：和仲介充分溝通後再申請，一次到位。
№ 08

特殊情況的補救

Edge cases

ⓘNOTE
留學生 • 在學証明書 + 親の所得証明 + 親の殘高証明（送金能力） • 國際送金記録 1 年分 + 親子関係證明 • 部分大學有「機構保証制度」（學校代擔保證人）
ⓘNOTE
自営業 / フリーランス • 確定申告書 2 期分（最重視「総収入」欄） • 課稅証明書 + 通帳コピー（取引履歴） • 建議家賃 ≤ 月收 1/5（比正社員嚴） • 法人化（株式會社）後審查更順
ⓘNOTE
轉職中 / 退職中 • 轉職中：前公司源泉徵收票 + 新公司內定通知 • 退職中：失業保険受給資格者証 + 殘高証明 • 完全無收入：找配偶 / 父母代理契約
!CAUTION
入れ墨 / 風俗系 / 過去問題 • 極難通過普通審查 • 建議找 LICC 非加盟獨立系（如 Nap、ALEMO 部分商品） • 或找「保證人不要、ID 不問」物件（家賃通常貴 20%） • 內見時穿長袖遮紋身，簽約後房東原則上無權說什麼
№ 09

被拒後該做什麼

What to do when rejected

  1. 保證會社法律上無告知義務——但仲介可側面打聽原因，問就對了
  2. 換保證會社（仲介通常同時合作多家，可立刻切獨立系）
  3. 換物件（同物件房東不通過，換房可能就過）
  4. 加共同申込人 / 代理契約者（配偶、親族）
  5. 前家賃 3–6 個月一括前払（強支付能力證明）
  6. 絕對避免：無策略地連環申請多家保證會社（會留落審記錄）
№ 10

通過後注意事項

After you get approved

  • 通過 ≠ 簽約完成：通常 48–72 小時內須付初期費用，逾期等於放棄
  • 重要事項説明 —— 必須由宅建士線下或オンライン口頭說明
  • 3 份契約書全部要保留：(1) 賃貸借契約書 (2) 保証委託契約書（保證會社單獨一份）(3) 火災保險契約書
  • 入居後立刻辦：住民票轉入、郵件轉送、電氣 / 水道 / 瓦斯手續
F · A · Q

常見問題

Q. 01
審查要多久才能知道結果？
+
一般 **3–10 天**。具體看： • 申請人屬性：正社員 1–2 天 / 自由業 2–4 天 / 留學生 3–5 天 / 外國人 5–10 天 • 保證會社類型：獨立系最快、信販系最慢 • 季節：1–3 月旺季拖更久；年末年始 / GW / お盆**完全停審** 超過 10 天沒消息可催仲介。
Q. 02
電話什麼時候打？我能錯過嗎？
+
一般工作日 10:00–18:00 之間。 **接不到的影響**： • 第一次沒接 → 保證會社再打 2–3 次 • 都沒接 → 通知仲介，讓仲介轉告你「明天 X 點會再打」 • 持續接不到 → 審查暫停或落選 **建議**：申込後告知仲介你方便的時間段（如「平日 12:00–13:00 午休時」），仲介轉告保證會社。
Q. 03
我沒有日本人保證人，會被拒嗎？
+
不會。99% 物件用**保證會社**代替日本人保證人。 但部分老房東 / 高級物件仍要求「保證會社 + 連帯保證人雙重」。這時找**父母 / 兄弟當連帯保證人**（要他們出收入證明）。 如果完全沒人能擔保，仲介可幫你篩選只用保證會社（不另要求連帯保證人）的物件。
Q. 04
我剛到日本，連一份源泉徵收票都沒有怎麼辦？
+
**3 種證明替代**： 1. **內定通知書 / 僱用契約書** + 公司財務報表 2. **海外公司源泉徵収票** + 日譯本 + 海外銀行殘高証明 3. **存款証明書**（家賃 × 100 以上） 外國人專業保證會社（GTN / Casa Foreign）對這種情況有專門審查流程。
Q. 05
審查中我能取消申請嗎？
+
可以，**審查通過前**可隨時取消（無違約金）。 但**通過後 48–72 小時內**取消，部分仲介會收「申込キャンセル料」（家賃半月分），少數物件全免。 簽約後取消 → 全額初期費用退還困難，且屬違約。
Q. 06
同時申請兩個物件可以嗎？
+
法律上可以，但**有風險**： • 兩家都通過 → 必須選一家，另一家可能收 ¥5,000–20,000 取消料 • 信用機構（CRIN）會記錄「同時多家審查」，**評分降低** **建議**：決定要哪個物件再申請，不要同時撒網。
Q. 07
保證會社審查的「電氣審查」「人工審查」是什麼？
+
**電氣審查（自動）**：信販系常用，約 3–5 分鐘出結果。系統自動查 CIC，過去違約 / 滯納 / 破產記錄 → 立刻 NG。 **人工審查**：協會系 / 獨立系常用，需打電話核實，1–3 天出結果。可彈性判斷（如「收入雖不足但有親人保證」）。 **外國人**：基本走人工審查，因為電氣系統無法判斷在留資格等複雜情況。
Q. 08
我的紋身會影響審查嗎？
+
**法律上不能因紋身拒絕**，但實務上： • 內見時穿短袖露出 → 房東可能傳話「考慮中」（婉拒） • 公共浴場 / 健身房 / 高級公寓內禁紋身 → 在留生活會受影響 **對策**： 1. 內見時穿長袖 2. 選**外國人比例高的物件**（房東習慣不同文化） 3. 選**外資 / 國際公司經手的物件**（如 Plaza Homes）
Q. 09
我被一家保證會社拒了，還能申請同一家嗎？
+
**6 個月內不建議**——記錄還在，幾乎必拒。 6 個月後可重新申請，但建議換不同物件 + 改善條件（如換工作滿 1 年 / 收入提升）。 更好策略：申請時直接換**別家保證會社**（仲介通常合作 3–5 家）。
Q. 10
簽了保證委託契約後，能取消嗎？
+
可以，但有違約金。**入居前**取消：通常返還 50% 保證料；**入居後**取消：保證料**不退**，且仍需支付到契約期滿或正式退去日。 所以**簽約前**就要確認：物件、保證會社、初期費用全 OK 才籤。
參考來源
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