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外國人租房注意事項

審查通過率怎麼提高？保證會社怎麼選？需要什麼文件？

國交省登記的 52 家外語對應保證業者對比 + 在留資格策略 + 私募市場實戰指南。

章節8
閱讀11分鐘
更新2026 / 04
語言中·英·日
№ 00

3 分鐘速覽

TLDR

  • 01國交省登記的「外語對應家賃債務保證業者」共 52 家（令和 7 年末），主流 6 家：GTN / Casa / JID / 全保連 / Epos / Orico。
  • 02在留卡剩 < 1 年很危險——99% 房東要求「在留期間 ≥ 契約期間」，先延長在留再申請。
  • 03日語不通有解：GTN 直營 25 語對應、Apaman 接 Oyraa 153 語 24h、Plaza Homes 英語母語級。
  • 0455.6% 外國人退去時被收過高額「原狀回覆費」——入居當天拍 100 張照片是唯一武器。
  • 05日本人「外國人 OK」標籤≠特別歡迎，只是「不排斥」。改善趨勢看川崎條例 + 特定技能政策。
№ 01

6 家外國人專業保證會社對比

Guarantor company comparison

國交省（MLIT）登記的「外語對應家賃債務保證業者」共 52 家（令和 7 年 12 月末時點）。主流 6 家對比如下：

會社多語種初回費用更新料強項
GTN18 種（含孟加拉、烏爾都）月租 30–100%（最低 ¥15,000）年 ¥10,000外國人最大手、24h 多語生活支援
Casa17 種約 50% 月租年 ¥10,000 起與 SUUMO / HOME'S 合作物件多
JID 日本賃貸保證主要 5 種50–80% 月租月 1–2%業界最老（1978 成立）、利用者最多
全保連多語對應50–100% 月租月約 1%仲介加盟店數日本第一
Epos Card（Room iD）21 種（最多）初回 ¥10,000+年 ¥10,000信用卡公司、需先有 Epos 卡，審查相對寬鬆
Orico Forent Insure17 種約 50% 月租年約 ¥10,000國交省登錄 №1、大手安心
✦TIP
怎麼選： • 短居（< 2 年）選月額型（Casa、JID）壓低初期 • 長居（≥ 3 年）選一括型（全保連、Orico）總成本最低 • 信用記錄不好選獨立系（不查 CIC） • 完全不懂日語選 GTN（24h 多語熱線 + 代辦水電瓦斯） 注意：物件多數指定保證會社，你不能完全自選。仲介對接哪家，你就用哪家。
№ 02

在留資格對審查的影響

How your visa affects screening

在留資格審查難度關鍵文件 / 注意
永住者 / 特別永住者與日本人同等信用最高
日本人 / 永住者配偶者基本無障礙標準審查
技人國 / 高度專門職標準審查在職證明 + 源泉徵收票
留學較嚴在學證明 + 海外匯款記錄 + 校方協助
特定技能 / 技能實習較嚴通常由派遣機構代簽
短期滯在幾乎不可籤 2 年契約只能找月租公寓（マンスリー）
經營管理中等會社謄本 + 物件用途要寫「事業用」
!CAUTION
在留期間 < 1 年的雷區 房東 / 保證會社堅持「在留期間 ≥ 契約期間」的核心理由：普通借家通常 2 年，擔心租客突然回國導致空室。 對策按推薦度： 1. 先去入管延長在留（最穩） 2. 月租公寓（マンスリーマンション）：1 個月起租，無敷禮，月費比普通貴 20–50% 3. 找願意的物件：仲介篩「短期 OK」「在留期間問わず」標籤
№ 03

日語不通的應對策略

Language strategy

法律層面：宅地建物取引業法規定「重要事項說明」必須由宅建士進行，但法律並未強制用外語說明（東京地裁判例確認）。仲介若不主動提供翻譯，存在「簽了不懂的合同」的風險。

多語種仲介推薦

  • GTN お部屋探し — 25 種語言直營，外國人租房最全方位
  • Apaman 多言語（採用 Oyraa 翻譯 app，153 種語言，24h）
  • Able 外國人窗口 — 大手穩定
  • Plaza Homes — 英語母語級，主打高級物件（外資派遣員常用）
  • Realestate.co.jp / Best-Estate.jp / Mooovin — 在線英語平臺，看圖直接詢問
  • JPM 多語種 — 公益財団法人日本賃貸住宅管理協會「會外語不動產店一覽」
✦TIP
3 個建議： • 仲介若沒主動提供翻譯，主動要求 —— 大手通常免費 • 重要事項說明書帶回家看 24 小時再籤，不懂的當場拒籤不算違約 • 自己錄音重說全程（合法，告知仲介即可）—— 之後爭議時是證據
№ 04

「外國人 OK」標籤的真實含義

What "foreigner OK" actually means

「外國人 OK」不是「特別歡迎」，只是「不排斥」。日本賃貸住宅管理協會調查顯示房東的前三顧慮：

  1. 家賃滯納 / 突然回國（最高顧慮）
  2. 近鄰 trouble：垃圾分類、半夜噪音
  3. 退去時原狀回覆不理解——55.6% 外國人退去時被請求過高額費用
ⓘNOTE
改善趨勢： • 川崎市制定條例：禁止以「國籍」為由拒絕入居 • 東京都啟發不動產業者「國籍歧視違法」 • 2019 年新在留資格「特定技能」後，受入物件激增 • 大手保證會社（GTN、Casa）專攻外國人市場，10 年來快速擴張
№ 05

沒有日本銀行賬戶怎麼付家賃

Paying rent without a JP bank account

方式優點缺點
信用卡（家賃）無需日本賬戶、累積積分僅部分物件 / 保證會社支持
便利店払い（コンビニ）24h、無賬戶即可每次手續費 ¥100–300
國際匯款海外卡可手續費高、到帳慢，不推薦
口座振替（推薦）自動扣款、穩定需先開日本銀行賬戶
✦TIP
外國人友善銀行（憑在留卡即可開戶）： • 楽天銀行：在線 eKYC 開戶，對應在留卡 + 特別永住者證明 • Sony Bank：App 開戶、外幣支援強 • SBI 新生銀行：英語支持 • 郵局（ゆうちょ）：分店全國最多
№ 06

收入證明的處理

Proof of income

身份必備文件
正社員源泉徵收票（去年）+ 在職證明 + 直近 3 個月薪資單
契約社員 / 派遣僱用契約書 + 薪資明細 + 銀行流水
自由業 / 自僱確定申告書（兩年）+ 1 年銀行流水 + 營業實績
學生在學證明 + 海外匯款記錄 1 年分 + 親人收入證明（如自營業需當地稅單）
海外公司駐在員本社推薦狀 + 海外公司財務報表 + 派遣證明
ⓘNOTE
國稅廳規定：海外匯款證明必須有「外語原件 + 日譯本」。 國際匯款單（Wise / Western Union / 銀行 SWIFT）都可。信用卡 family card 明細也是有效證明（親人在海外用主卡刷你的副卡）。
№ 07

VISA 類型對選物件的影響

Choosing the right property for your visa

  • 留學生 — 避開管理緊的高級物件，找學校附近「學生 OK」物件
  • 經營管理 VISA — 物件契約書使用目的欄必須寫「事業用 / 事務所」，純居住用 NG；事務所必須獨立空間，不能 free desk 共享辦公；最少 1 年合同，建議 2 年自動更新
  • 配偶 VISA — 基本與日本人同等，配偶可擔任連帯保證人
  • 高度專門職 1 號 / 2 號 — 審查最寬鬆，部分高級公寓主動招攬
  • 特定技能 / 技能實習 — 多數情況由派遣機構代簽，物件已經定好
№ 08

5 大實用建議

Practical tips that actually work

  1. 內見前問仲介：「この物件、外國人申込みは何件通ってますか」（這物件外國人申請過幾件、過了幾件？）——有數字的仲介才靠譜。
  2. 申込書讓仲介代填：日語漢字寫法和中文不同（「賃」「滯」「氏名」），讓仲介代寫避免審查 NG。
  3. 入居時拍 100 張照片：每個房間、地板、牆壁、衛生設備、所有劃痕。日本賃貸住宅管理協會數據：55.6% 外國人退去時被收過原狀回覆費，照片是唯一武器。
  4. 加入社群：FB「日本生活互助會」、小紅書「東京租房」標籤、Reddit r/japanlife——實時知道哪家黑、哪家好。
  5. 第一份合同力求大手物件（大東建託、レオパレス）——續約 / 換房時「這是我前任房東」的信用很重要。
!CAUTION
拍照清單（不要漏）： • 玄關、走廊、所有房間四面牆（拉遠 + 拉近） • 地板（每個房間走一圈拍） • 衛浴：馬桶、浴缸、洗手盆、鏡面、瓷磚縫 • 廚房：瓦斯爐、流理檯、水龍頭、排水口、抽油煙機 • 空調過濾網內部、出風口 • 窗框、紗窗、陽臺、欄杆 • 收納內部（衣櫃、櫥櫃、玄關箱） • 照片雲端備份 2 年以上，帶時間戳
F · A · Q

常見問題

Q. 01
GTN 和 Casa 哪個好？
+
**短居 / 初期省錢**：Casa（約 50% 月租 + 年 ¥10,000 更新） **長居 / 服務好**：GTN（30–100% 初回 + 年 ¥10,000，含 24h 多語生活支援） **信用記錄不好**：Casa 獨立系商品（不查 CIC） 但物件多數指定保證會社，你不能完全自選——仲介對接哪家，你就用哪家。
Q. 02
我的留學生身分能不能籤 2 年合同？
+
可以，但條件： 1. 在留卡剩餘期間 ≥ 1 年（最好 ≥ 2 年） 2. 在學證明（學校開） 3. **海外匯款記錄** 1 年以上（親人收入證明） 4. 親人作為連帯保證人（部分物件要求） 5. 保證會社費用通常 100%（外國人留學生屬高風險類） 建議先找學校附近「學生 OK」物件 + 學校保證制度。
Q. 03
沒在留卡（剛拿短期 VISA）能租房嗎？
+
基本不能籤普通借家。選項： 1. **月租公寓（マンスリーマンション）**：レオパレス / 東急 / weekly mansion，1 個月起，憑護照即可 2. **share house**：Oakhouse / Sakura House / Borderless House，外國人 OK，月 ¥40,000–80,000 3. **Airbnb 長期**：1 個月以上有折扣 等拿到正式在留卡（通常工作 1 個月內）再找正式物件。
Q. 04
日語不通，簽約時怎麼保護自己？
+
**5 個動作**： 1. 找**有英 / 中文取引士**的仲介（GTN / Plaza Homes / Apaman 多言語） 2. 重要事項說明書要求**帶回家 24 小時**再籤 3. **錄音重說全程**（合法，告知仲介即可） 4. 不懂的當場拒籤，無任何違約責任 5. 籤前請律師 / 留日朋友看一遍合同——大阪弁護士會無料法律相談 30 分鐘免費
Q. 05
退去時被要求高額費用怎麼辦？
+
**55.6% 外國人遇過**這個問題。 應對： 1. **憑入居時拍的照片**對比，自然損耗的部分（牆黃、地板色差）法律上是房東負擔 2. 國土交通省「原狀回復ガイドライン」是你的護盾——逐條比照 3. 協商不成，找**國民生活センター（局番なし 188）**或都道府縣**消費生活センター**斡旋 4. 6 萬日圓以下糾紛可走**簡易裁判所少額訴訟**，1 天結審
Q. 06
我沒有日本銀行賬戶，能開始找房嗎？
+
可以。多數仲介接受： 1. 信用卡（家賃支付）—— 部分物件支持 2. 便利店払い —— 通用，每次手續費 ¥100–300 3. 先開**楽天銀行**（在線 eKYC，憑在留卡，2-3 天髮卡） 建議入居前 1 個月開好楽天 / Sony Bank 賬戶，簽約時已經有。
Q. 07
我有過 CIC 信用卡延繳記錄，能不能租？
+
可以，但要換保證會社。**信販系**（オリコ / エポス / ジャックス / SBI）會查 CIC，5 年內的延滯記錄會被卡。 **對策**：換**獨立系**（Nap、ALEMO、部分 Casa 商品）—— 不查 CIC，只查 LICC（賃貸違約記錄）。仲介可以介紹。 **絕對不要**：無策略地連續申請多家信販系，每家都會留落審記錄。
Q. 08
川崎市的禁止國籍歧視條例真的有用嗎？
+
**有但有限**。條例（2019 年制定）規定不動產業者不得以國籍拒絕入居，違反者最高罰 ¥50 萬。 實務上： • 大手仲介明顯改善 • 老房東 / 個人物件仍有歧視，但「不可」會改成「相談」 • 川崎市民可以投訴到「人權 100 番（044-200-0001）」 東京、橫濱、神戸等市跟進類似條例，未來 3–5 年改善可期。
Q. 09
哪些社群能找到真實的租房情報？
+
**中文**： • 小紅書「東京租房」、「日本租房避坑」標籤 • 微信群「東京華人租房互助」（找朋友拉進） • 知乎「日本租房」專欄 **英文**： • Reddit r/japanlife、r/movingtojapan • Facebook「Tokyo Apartment Hunting」群組 • Twitter #日本租房 **日文**： • 5ch 賃貸不動産板（評論真實但情緒化） • mansion-review.jp（物件評論網）
參考來源
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