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GUIDE · NO. 01

第一次在東京租房

從「我想去東京住」到拿到鑰匙——整個流程一次說清楚。

看房、申請、審查、簽約、入居，每一步要準備什麼、會卡在哪裡、外國人特別需要注意的細節。

章節8
閱讀12分鐘
更新2026 / 04
語言中·英·日
№ 00

3 分鐘速覽

TLDR

  • 01標準流程 7 步，最快 1–2 周，慢的話春季旺季可能拖到 1–3 個月。
  • 02初期費用約家賃 5–6 個月分。月租 8 萬日圓 ≈ 40–48 萬日圓要先準備好。
  • 03法務省 2016 年調查：39.3% 的外國人曾因外籍身分被房東拒絕。但有解。
  • 04日本人保證人通常不需要——「保證會社」可以代替，外國人專用的 GTN 是最大手。
  • 05看房當天決定不算晚。旺季（2–3 月）猶豫一天物件就被別人申請走。
№ 01

從找房到拿鑰匙的 7 個步驟

The full journey

一個完整的「找房 → 入居」流程，標準上分為 7 步。每一步要做什麼、會花多久、什麼時候付錢，我們一次列清楚。

步驟內容需多久要付錢嗎？
1. 網上找房在 SUUMO / HOME'S / CHINTAI 輸入條件，鎖定 3–5 個候選1–2 周不
2. 聯繫仲介透過網站「問い合わせ」按鈕，或直接走進店面預約當天不
3. 內見（看房）仲介陪同看房。一次可看 2–4 間1 天不
4. 申込み填「入居申込書」+ 附身分證件1 天不
5. 入居審查保證會社 + 房東 + 管理會社三方審查3–10 天不
6. 重要事項說明 + 契約宅地建物取引士當面說明 → 簽約 → 付初期費用1 天是（一次付清）
7. 鍵渡し（拿鑰匙）約定日去管理會社拿鑰匙1 天不
✦TIP
第 4 步「申込み」不收錢，但要快——旺季時候好物件當天就會被人申請走，仲介不會等你猶豫。決定要的物件，當場填申込書是常態。
№ 02

時間軸——多久能搬進去？

How long does it take?

審查時間因申請人屬性不同差異很大。

場景所需時間
最短（順利）1–2 周
標準2–4 周
慢（審查卡關 / 春季旺季）1–3 個月
入居審查單獨耗時3–10 天
└ 學生 / 正社員1–2 天
└ 自僱 / 自由業2–4 天
└ 無職2–5 天
└ 外國人（任何身分）5–10 天
!CAUTION
春季搬家旺季（2 月底–3 月）：SUUMO 官方建議至少提前 1 個月開始聯繫仲介。這段時間日本學生 / 新社員集中找房，好物件秒沒。如果非這時段不可，把心儀條件放寬一點（站徒步 +5 分鐘、租金 +5,000 円）會大大提高成功率。
№ 03

看房前必備的 8 樣東西

Pre-flight checklist

日本對外國人租房會要求比本地人多一點的證明。看房之前先把這 8 樣準備好，避免內見當天看上了，回家翻文件翻一週讓物件被別人搶走。

文件必要性備註
在留卡（在留カード）必須期限若不滿 1 年，審查極易被卡。仲介會直接拒接
護照必須確認 VISA 種類
印鑑認印或親筆簽名即可歐美客通常用簽名。「實印登記」非必須
日本銀行賬戶強烈建議家賃自動扣款基本要日本賬戶。沒有的話初期可信用卡 / 便利店付
緊急聯絡人必須可填海外家人，但有時被要求日本國內聯絡人
連帶保證人多數情況「保證會社」可代替純日本人保證人對外國人難度極高
收入證明必須源泉徵收票 / 在職證明。留學生用「在學證明書」+ 親人匯款證明替代
就労資格證明書看情況在留資格與工作不符時需要
ⓘNOTE
沒有日本人保證人怎麼辦？ 99% 的外國人租房不需要日本人保證人。日本現在主流做法是用「保證會社」——你付一筆保證料給保證會社，他們替你擔保。外國人專用大手是 GTN（株式會社 GTN），多數仲介都對接得上。
№ 04

外國人被拒的 5 個真實原因

Why applications get rejected

法務省 2016 年「外國人住民調查」對全國 37 個城市 2,044 名外國人做的統計——數字不漂亮，但知道才能避：

  • 39.3% 因「外國人」身分被拒
  • 41.2% 因「沒有日本人保證人」被拒
  • 26.8% 看到「外國人不可」貼紙直接放棄

實際被拒的 5 個理由，按出現頻率排序（Real Estate Japan 整理自多家仲介反饋）：

  1. 房東 / 保證會社的「外國人不可」政策——仍存在歧視，特別是老房東。這種物件直接跳過別浪費時間。
  2. 收入不夠——月家賃 > 月手取り 1/3 通常不過；或年收 < 月家賃 × 36。
  3. 僱用形態不穩——契約社員 / 派遣 / 自僱 / 自由業審查嚴，要多附流水。
  4. 在留期間太短——在留卡剩 < 1 年很危險（契約多為 2 年）。
  5. 內見印象差——遲到、衣著、紋身露出都會被仲介反饋給房東。
✦TIP
繞開歧視的最直接做法：找有外語對應的大手仲介（Able、Apaman、Hirosei、GTN），他們已經跟外國人友善的房東建立了關係。比起直接打給管理會社，過審率高很多。
№ 05

真實成本：月租 8 萬，要先準備多少？

The real cost upfront

SUUMO、HOME'S、smooth 三家試算統一結論——初期費用 = 家賃 5–6 個月分。以月租 8 萬日圓為例：

項目金額（日圓）說明
敷金（押金）80,000 – 160,0001–2 個月分。退房時扣完原狀回覆後返還
禮金（謝禮）80,000 – 160,0001–2 個月分。不返還
前家賃80,000入居月家賃
仲介手數料44,000 – 88,000上限 1 個月分 + 消費稅
火災保險15,000 – 20,0002 年一次，必加入
保証會社利用料20,000 – 40,000初年家賃的 50%–100%，續約另收
鍵交換代10,000 – 20,000
室內清掃費30,000 – 40,000入居前事先扣
合計約 400,000 – 480,000
¥COST
外國人特殊成本：用 GTN 等外國人專用保證會社，保證料 = 家賃 + 管理費 + 手續費 + 保險 的 70%，續約年費另計。一開始預算時直接按家賃 6 個月分準備，比較保險。
ⓘNOTE
「家賃 8 萬」實際每月支出：家賃 80,000 + 管理費 / 共益費 5,000–10,000 + 保證會社月額（家賃 1–2%）+ 町內會費 ≈ 真實月支出 88,000–92,000。算預算時把這些算進去。
№ 06

內見 Checklist

What to check at the showing

帶的東西

  • 手機（拍照 / 錄影存證）
  • 捲尺
  • 間取圖
  • 筆記本

室內必看

  • 日照、通風、實際大小 vs 間取圖
  • 收納尺寸、洗衣機放置處有沒有水管
  • 插座數量與位置（特別是廚房）
  • 牆面、地板的傷與汙漬——全部拍照存證，避免退房時被算到你頭上
  • 手機電波在室內各角落是否通
  • 廚房瓦斯 / 電磁爐、空調是否運作
  • 冷氣製造年份（10 年以上的要小心）
  • 窗外正面 vs 隔壁牆

共用部

  • 垃圾置場是否乾淨、有沒有分類規則貼紙
  • 信箱有沒有舊郵件堆積（管理松 = 鄰居素質低）
  • 自行車場是否擁擠
  • 走廊 / 階梯燈光

周邊環境

  • 從車站走過去實測幾分鐘（間取圖寫的不一定準）
  • 晚上再走一次：路燈、人流、酒吧密度
  • 便利店、超市、藥房、診所距離
  • 沿線有沒有風俗街、鐵道、高速公路噪音
№ 07

找仲介公司 vs 找管理會社

Who to contact

對比項仲介公司管理會社直營
角色媒合多家房東物件，協助申請該物件房東委託的管理者
仲介費上限 1 個月分（含稅）通常 0 或半個月
物件多樣性高（跨房東）低（只能介紹自家管理物件）
對外國人友善度看公司（GTN / Apaman / Able 等大手有專窗）看房東
入居後窗口入居後脫手入居後續服務全包
✦TIP
外國人建議：先找有外語對應的大手仲介（Able、Apaman、Hirosei、GTN），他們已經跟外國人友善的房東建立關係。等掌握了流程之後再考慮直接聯繫管理會社省仲介費。
№ 08

5 個容易踩雷的陷阱

Common traps

!CAUTION
陷阱 1：「家賃 8 萬」實際每月支出 家賃 80,000 + 管理費 / 共益費 5,000–10,000 + 保證會社月額 + 町內會費 ≈ 88,000–92,000。廣告標的家賃不是你每月實付。
!CAUTION
陷阱 2：フリーレント（免租期） 看似「最初 1 個月免費」，但通常綁短期解約金條款——1–2 年內退房要付 1–2 個月家賃違約金。且免租只免「家賃」，管理費照付。家賃可能設定得比相場貴。
!CAUTION
陷阱 3：ゼロゼロ物件（敷禮金為 0） 看似省 16 萬初期費用，但實際：(a) 退房時收高額「清掃費 / 原狀回覆費」補回；(b) 解約預告期常設 2 個月（一般 1 個月），造成「雙重家賃」；(c) 家賃設定偏高。
!CAUTION
陷阱 4：定期借家 vs 普通借家 短期駐在 / 留學適合定期借家；長住一定要選普通借家。看下方表：
對比項普通借家定期借家
更新借方有權更新期滿必出
中途解約1 個月前通知即可原則不可，違約罰殘月家賃
期間通常 2 年自由設定，可短至 3 個月
家賃相場通常偏便宜
!CAUTION
陷阱 5：敷金返還糾紛 契約書「特約事項」常埋藏對借方不利條款（例如「退去時クリーニング代を借主負擔」、「壁紙全面交換負擔」）。重要事項說明時必須逐條問清楚，不懂的當場要求翻譯。
F · A · Q

常見問題

Q. 01
我沒有日本人保證人怎麼辦？
+
99% 的外國人租房不需要日本人保證人——用「保證會社」代替即可。外國人專用大手是 GTN，多數仲介都對接得上。保證料約家賃 1 個月分（含管理費），續約年費另計。
Q. 02
在留資格剩不到 1 年能籤 2 年契約嗎？
+
理論上可以，但實際很難過審。多數房東 / 保證會社要求「在留期間 ≥ 契約期間」。 解法：(a) 先延長在留資格再申請；(b) 找願意接受短期在留者的物件（數量少，問仲介專攻外國人的部門）。
Q. 03
看房當天就決定會被坑嗎？
+
不會。日本的「申込み」是沒付錢的意向表達，反悔也只損失填表時間。 相反——**猶豫一天物件就被別人申請走是常態**，特別是春季旺季。看上了直接填申込書是正常做法。審查期間若反悔，撤回即可，不收違約金。
Q. 04
敷金一定退得回來嗎？
+
不一定。日本「原狀回覆」規則：自然損耗（牆紙黃、地板色差）房東負擔；故意 / 過失損壞（煙燻、寵物抓痕、油漬）借方負擔。 **關鍵動作**：入居當天對所有現有損傷拍照存證，保留 2 年。退房時若被多扣，憑照片可爭議。
Q. 05
仲介費可以還價嗎？
+
法律上仲介費上限 1 個月分（含稅），但很多仲介給到 0.5 個月或 0。 議價時機：(a) 淡季（4–8 月）成功率高；(b) 同時看好幾家仲介互相比；(c) 直接問「仲介手數料は半額になりますか？」不丟人。
Q. 06
我的年收要多少才簽得了月租 8 萬的物件？
+
基本門檻：**年收 ≥ 月家賃 × 36**（約 288 萬日圓）。 更嚴格的房東要 × 40（320 萬）。如果年收不到，可以：(a) 加收入證明（兼職 / 副業流水）；(b) 找有親人願意做「連帶保證人」；(c) 一次性預付半年家賃；(d) 轉預算便宜一檔的物件。
Q. 07
フリーレント 真的划算嗎？
+
看條件。如果沒有「中途解約違約金」條款，1 個月免租是淨賺。 但 90% 的フリーレント 物件會綁「2 年內解約要還回免租期 + 1–2 個月違約金」。如果你確定住滿 2 年，划算；如果不確定，慎入。
Q. 08
定期借家可以續嗎？
+
原則上不能。期滿日期一到，房東**有權**收回。 實務上：(a) 雙方都滿意，可以「再契約」（不是「更新」），但條件可調整（房東想加租可以加）；(b) 房東若已計劃自用 / 改建，期滿直接收回。 短期駐在 / 留學者簽定期借家可省家賃 5–10%，但長住戶不建議。
Q. 09
我不會日語怎麼簽約？
+
日本「宅地建物取引業法」規定重要事項說明必須使用借方理解的語言。 實務上：(a) 找有英 / 中文取引士的仲介（Hirosei / GTN / Apaman 外國人專窗）；(b) 自帶翻譯陪同；(c) 要求仲介提供契約書翻譯版（多數大手免費）。不懂的條款**當場不籤**，回家想清楚再回來。
Q. 10
春季旺季要提前多久找？
+
建議提前 1 個月開始聯繫仲介。但不要提前太早——多數物件「即入居」要求 2 周內搬入，距離搬家日 > 1 個月的物件少。 最佳時機：搬家日前 4–6 周開始密集看房，前 2–3 周內見 + 申込み + 審查。
參考來源
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