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№ 05 · GUIDE
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簽約
GUIDE · NO. 05

日文合約怎麼讀

重要條款逐條翻譯——解約 / 修繕 / 退租，紅字必看。

宅建業法 35 條 + 民法 622 條之 2 + 借地借家法 32 / 38 條 + 國交省「原狀回復ガイドライン」逐條解讀。

章節14
閱讀11分鐘
更新2026 / 04
語言中·英·日
№ 00

3 分鐘速覽

TLDR

  • 01簽約前必看：重要事項說明書——宅建士口頭逐條說明（業法 35 條強制），不懂可拒籤。
  • 02契約期間分兩種：普通借家（借方有更新權）vs 定期借家（期滿必出）。短居選定期，長住選普通。
  • 032020 民法改正：個人連帯保證人必須寫「極度額」（多為家賃 24 個月分），沒寫就無效。
  • 04原狀回復金額規則：自然損耗房東負擔、故意 / 過失借方負擔。牆紙 6 年殘值 1 円。
  • 05特約紅旗：「清掃費借方負擔」金額具體且合意 → 有效；「24 時間サポート強制加入」可能違法。
  • 06糾紛渠道：消費者熱線 188（いやや） → 國民生活センター → 簡易裁判所少額訴訟（60 萬以下）。
№ 01

重要事項說明書 vs 契約書

Two different documents

簽約前你會看到兩份完全不同的文件——別混淆。

項目重要事項說明書契約書
法律依據宅地建物取引業法第 35 條民法 + 借地借家法
宣讀人宅地建物取引士（必須持證）不限
宣讀方式口頭逐條說明 + 書面交付簽字蓋印即可
時機簽約前說明書宣讀後
借方權利任何不理解處可拒籤看完同意才籤
ⓘNOTE
3 份文件全部要保留： 1. 重要事項說明書（35 條書面） 2. 賃貸借契約書 3. 家賃債務保証會社契約書（多數情況另籤） 2021 年起 IT 重說（在線視頻說明）合法化——疫情後多數大手仲介支援。
№ 02

契約期間：普通借家 vs 定期借家

Standard vs fixed-term lease

項目普通借家定期借家
期間通常 2 年，最短 1 年自由（1 年未滿も可）
期滿自動更新（借方權利強）確定終了、強制退去
房東拒絕續約需「正當事由」無需理由
締約方式口頭 or 書面均可必須書面 + 別紙說明
再契約不存在「再契約」概念雙方合意可「再契約」
法律依據借地借家法借地借家法第 38 條（2000 年施行）
✦TIP
更新 vs 再契約的差異： • 更新：原合同條件延續，借方享有法定更新權 • 再契約：全新合同，房東可拒絕、可變條件 短期駐在 / 留學適合定借（家賃便宜 5–10%）；長住一定要選普通借家。
№ 03

賃料 / 共益費 / 管理費 的法律區別

Rent, common fees, management fees

項目法律定性增減額請求權
賃料使用建物的對價；借地借家法上的「借賃」直接適用借地借家法 32 條
共益費 / 管理費共用部分（樓梯、走廊、電梯）維持管理不直接適用，但實務準用
!CAUTION
不增額特約有效：可限定一定期間不漲賃料（借方有利）。 但減額特約對借方不利時無效（借地借家法 32 條 1 項強行規定）——即使你簽了「不能減額」也無效，可主張減額。
№ 04

敷金 / 禮金 / 保證金 的法律性質

Security deposit and key money

  • 敷金（民法第 622 條之 2，2020 年 4 月改正）：「無論名目，作為擔保賃料債務及其他金錢債務的目的，借方交付給房東的金錢」。法定擔保金
  • 返還時期：「賃貸借終了且賃借物返還時」=「鑰匙交回後」。借方無同時履行抗辯權（必須先搬出才能要敷金）
  • 禮金：法律無定義，性質為借方對房東的「贈與 / 謝禮」，不退
!CAUTION
敷引特約（關西常見）：先約定退去時從敷金扣除一定金額。 最高裁平成 23 年 3 月 24 日判決：原則有效，但「敷引金額過高」（如賃料 3.5 倍以上 + 禮金等其他一時金存在）時可依消費者契約法第 10 條認定無效。 關東幾乎沒有此特約，關西簽約時務必逐條問。
№ 05

退去 / 解約預告期

Notice period

  • 標準 1 個月前書面通知
  • 部分熱門物件、店鋪、定借約定 2 個月前（外國人易踩雷）
  • 通知方式：契約多要求書面（解約屆）。口頭通常無效，建議用內容証明郵便留證據
  • 預告期內可立刻搬走嗎？可以搬走，但家賃要付到預告期滿日
ⓘNOTE
實例：11/1 通知、預告期 1 個月 → 即使 11/15 搬走，也需付到 12/1 為止。 所以「通知日 + 1 個月」= 真正解放日。計算搬家計劃時務必加進去。
№ 06

中途解約違約金

Mid-term termination penalty

  • 普通借家：法律無強制違約金，但短期解約特約（多為 1–2 年內解約付 1 個月家賃）有效
  • 定期借家：原則無中途解約權，殘餘期間全額家賃為損害賠償基準（嚴重！）
  • 例外：床面積 200 m² 未滿的居住用，若有「轉勤・療養・親族介護等不得已事情」可法定中途解約（借地借家法 38 條 7 項）
  • フリーレント 後解約：常見特約「○ヶ月以內解約時、フリーレント分相當を償還 + 違約金」
!CAUTION
敷禮金 0 / フリーレント 物件最大坑：合約裡幾乎一定有「短期解約違約金」條款。退房半年內 → 2 個月違約金；1 年內 → 1 個月違約金。 簽約前問：「短期解約違約金は何ヶ月分ですか？」（短期解約違約金幾個月？）
№ 07

連帯保證人（2020 民法改正重點）

Joint guarantor (post-2020 law)

ⓘNOTE
民法第 465 條之 2（2020 年 4 月施行）：個人連帶保證契約必須書面記載「極度額」（上限金額），否則保證契約全部無效。 慣例極度額 = 家賃 24 個月分（如月 8 萬 → ¥192 萬）。 過高的極度額（如 100 個月）可能違反公序良俗（民法 90 條）而無效。

外國人重點：你的父母如果作為連帯保證人，合約要寫出「極度額」具體金額，並由父母簽字。極度額是父母的責任上限——超過此金額房東不能再要求父母賠。

№ 08

用法・用途條項

Use restrictions

條款違反後果判例傾向
居住專用（事務所 / 民泊不可）解除 + 損害賠償事務所登記 → 即時違約
ペット飼育不可解除 + 損害賠償偶發 / 輕微可不允許解除
楽器演奏不可解除事由通常配「時間制限」「防音」折中
✦TIP
信賴関係破壊理論（最判昭和 39.7.28 起確立）：違反契約不必然導致解除。必須達到「房東對借方失去信賴」的程度——一次性偶發違約通常不構成解除事由。 實務上：寵物 / 鋼琴一次被舉報 → 警告；多次 / 投訴多人 → 解約。
№ 09

修繕負擔劃分（國交省「原狀回復ガイドライン」）

Restoration cost split

ⓘNOTE
房東負擔（自然損耗・經年變化 + 通常損耗）： • 傢俱壓痕、電視/冰箱後牆的「電氣ヤケ」 • 日照引起的牆紙變色、地板變色 • 牆紙自然黃化、設備（空調、給湯器）的老化故障 • 鋲・畫鋲穿孔（不需更換底材的程度）
!CAUTION
借方負擔（故意 / 過失 / 善管注意義務違反 / 通常使用を超える）： • 香菸尼古丁附著與臭味（房內全面換紙） • 結露放任引起的黴菌、廚房油汙放任、寵物抓痕 / 尿味 • 釘子大穿孔（需更換底材）、塗鴉、地毯燒焦
¥COST
減價償卻：壁紙耐用年限通常 6 年——6 年以上殘存價值 1 円，借方負擔趨近於 0。 所以長住對借方有利：壁紙黃化是房東負擔，且即使你不小心弄髒，過了 6 年也幾乎不用賠。
№ 10

退去時清掃費 / 鍵交換費 的特約有效性

Cleaning and key fees

這兩項最常被借方接受、又最容易爭議。

清掃費特約三要件（東京地判平成 21.9.18）

  1. 借方負擔的內容・範圍明示
  2. 金額具體・相當（一般 1R 約 ¥25,000–40,000，超過即可能無效）
  3. 借方明知並合意簽名
!CAUTION
三要件任一不滿足 → 特約無效，可拒付。 注意：「壁紙全面交換負擔」原則無効（屬通常損耗範圍）。如果合約寫這條，可主張無效。 鍵交換費：國交省立場是「房東負擔」妥當，但特約有效（無法律拘束力）。相場 ¥15,000–25,000。
№ 11

「特約事項」紅旗條款

Red flags in special clauses

條款風險評估
「鍵交換費は借主負擔」多數實務有效（¥15,000–25,000）
「退去時クリーニング代 ¥X を借主負擔」金額具體且合意 → 有效；空白記載 → 無效可主張
「壁紙全面張替を借主負擔」原則無効（除非有特別損耗）
「2 年內解約の場合、賃料 ○ ヶ月分」短期解約違約金多數有效
「滯納時、貸主に立入権 / 鍵交換権を認める」違法（自力救濟禁止、判例多數無効）
「24 時間サポート月額 ¥X 強制加入」可能違法（消費者契約法）
!CAUTION
24 時間サポート強制加入：本應任意，若契約書把它綁入「入居必須條件」，借方可主張消費者契約法第 10 條「對消費者不當不利益」無効。 對策：簽約前問「これは任意ですか？必須ですか？」明確答覆要寫在契約裡。
№ 12

火災保險條款

Fire insurance clause

  • 法律上加入義務無し——契約自由原則下房東可作為入居條件強制
  • 保險公司自由選擇 OK：仲介指定的保險強制加入，存在獨佔禁止法 / 消費者契約法的違反可能
  • 事前告知仲介「自前で同等補償の保險に加入する」獲承諾即可
№ 13

借方該堅持的 3 件事

3 non-negotiables

  1. 「特約事項」逐條問清楚——特約覆寫民法默認規則，是糾紛起源
  2. 不懂的當場拒籤——重說階段拒籤，無任何違約責任
  3. 重說書要求帶回家——法律雖未明文 24 小時冷靜期，但業者通常配合，要求時間是借方權利
№ 14

糾紛解決渠道

Dispute resolution

機構聯絡方式用途
消費者熱線局番なし 188（いやや）轉接最近的消費生活中心
國民生活中心全國消費生活中心地圖諮詢・斡旋
都道府縣宅建協會各都道府縣公益社團法人業者違反監督
簡易裁判所少額訴訟60 萬以下、1 日結審敷金返還等小金額糾紛
弁護士會法律相談各弁護士會無料相談（30 分）複雜案件
✦TIP
外國人多語對應：東京都消費生活総合センター提供英 / 中 / 韓等翻譯服務（電話 03-3235-1155）。法律相談可指定語言。 法テラス（日本司法支援センター）也對低收入外國人提供免費法律諮詢。
F · A · Q

常見問題

Q. 01
我不懂日文，仲介只用日文宣讀重說書可以嗎？
+
**法律層面**：宅地建物取引業法規定必須由宅建士說明，但**未強制使用借方理解的語言**（東京地裁判例）。 **實務對策**： 1. 找有英 / 中文宅建士的仲介（GTN / Plaza Homes / Apaman 多言語） 2. 要求**帶回家 24 小時**翻譯後再籤 3. 自費請翻譯陪同（約 ¥10,000–20,000 / 次） 4. 錄音重說全程（合法，告知仲介即可）
Q. 02
簽約後發現合同有問題能取消嗎？
+
**重要事項説明前**：可取消，無違約金。 **說明後、簽約前**：可取消，但部分仲介收「取消料」（¥5,000–20,000）。 **簽約後**：原則上不能取消，除非合同明顯違法（如未寫極度額的保證條款）。可走消費生活センター或簡易裁判所。 **最佳策略**：簽約前所有疑問問清楚。重說書帶回家看 24 小時再籤。
Q. 03
「特約事項」最該警惕的 3 條是什麼？
+
**Top 3 紅旗**： 1. **「壁紙全面交換借方負擔」**——原則無效，可拒 2. **「24 時間サポート月額 ¥X 強制加入」**——可能違法，問清楚再籤 3. **「2 年內解約違約金 ○ ヶ月」**——確認具體月數再決定 籤前要求把所有「○○借主負擔」條款單獨列出，逐條問。
Q. 04
退去時被房東扣高額「原狀回復費」怎麼辦？
+
**對照「原狀回復ガイドライン」**逐項比照： • 自然損耗（壁紙黃、地板色差）→ 房東負擔，可拒 • 故意 / 過失 → 借方負擔，按減價償卻（壁紙 6 年殘值 1 円） 協商不成： 1. **國民生活中心**（局番なし 188）斡旋 2. **都道府縣消費生活中心** 3. **簡易裁判所少額訴訟**（60 萬以下、印紙料 1,000 円 + 郵便切手 4,000 円） 4. **弁護士會無料相談**
Q. 05
中途搬家的違約金一般多少？
+
**普通借家**： • 1 年內退 → 1–2 個月家賃（最常見） • 1–2 年退 → 0–1 個月 • 2 年後 → 多數 0 **定期借家**：殘餘期間全額家賃（嚴重，所以定借慎選）。 **フリーレント 物件**：「免租期 + 違約金」疊加。 簽約前問：「短期解約違約金は何ヶ月分ですか？」
Q. 06
房東能突然漲房租嗎？
+
**普通借家**：可以漲，但需「正當事由」（市場價上漲、稅負增加等）。借方不同意可協商，協商不成走借地借家法 32 條**增減額請求**（裁判所判斷）。 **定期借家**：原則上期間內不能漲（除非合同寫「家賃改定特約」）。 **實務**：續約時房東最常提漲租。可議價拒接，房東若堅持，可換房（但要算搬家成本）。
Q. 07
我可以把房子轉租給朋友嗎？
+
**法律上需要房東書面同意**（民法 612 條）。 無斷轉貸 = 解除事由 + 損害賠償。即使是朋友、親人也不行。 **例外**： • 同居人（已寫在合同上的）可不另籤 • 短期家人留宿（< 1 個月）無須通知 • 民泊（Airbnb）幾乎所有物件**禁止**
Q. 08
我能裝監視器、智能鎖嗎？
+
**借方設備增加 / 改變需要房東同意**。 小型設備（智能門鈴、Wi-Fi 智能插座）通常 OK，不用告知。 但**鑽孔安裝**（監視器、智能鎖）必須先問房東。退房時需復原。 建議：用「不打孔系列」產品（如 SwitchBot 鎖），不改變原物。
Q. 09
同居人 / 伴侶可以一起住嗎？要寫在合同上嗎？
+
**必須事前告知房東**——合同有「居住人數」條款（如 1 名 / 2 名）。 超過限制 → 解除事由。 **對策**： 1. 申込時就寫「2 名居住」 2. 入居後追加同居人，**書面通知房東 + 管理會社** 3. 結婚 / 伴侶同居：可申請「同居人追加」，部分物件免費
Q. 10
合同到期不想續，需要做什麼？
+
**通常 1 個月前書面通知**（看合約預告期）： 1. 寫「解約屆」給管理會社 2. 通知退室日 3. 立會退房（房東 / 管理會社陪你檢查屋況） 4. 還鑰匙、清空物品 **注意**： • 合同到期日**前**通知 → 不付違約金 • 合同到期日**當天 / 之後**才搬 → 視為自動更新，可能產生 1 個月家賃 • 提前 2 個月通知最穩
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