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Foreigners
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外国人租房注意事项

审查通过率怎么提高？保证会社怎么选？需要什么文件？

国交省登记的 52 家外语对应保证业者对比 + 在留资格策略 + 私募市场实战指南。

Sections8
Reading11min
Updated2026 / 04
LanguagesCN · EN · JP
№ 00

TL;DR in 3 minutes

Quick read

  • 01国交省登记的「外语对应家賃债务保证业者」共 52 家（令和 7 年末），主流 6 家：GTN / Casa / JID / 全保連 / Epos / Orico。
  • 02在留卡剩 < 1 年很危险——99% 房东要求「在留期间 ≥ 契约期间」，先延长在留再申请。
  • 03日语不通有解：GTN 直营 25 语对应、Apaman 接 Oyraa 153 语 24h、Plaza Homes 英语母语级。
  • 0455.6% 外国人退去时被收过高额「原状回复费」——入居当天拍 100 张照片是唯一武器。
  • 05日本人「外国人 OK」标签≠特别欢迎，只是「不排斥」。改善趋势看川崎条例 + 特定技能政策。
№ 01

6 家外国人专业保证会社对比

Guarantor company comparison

国交省（MLIT）登记的「外语对应家賃债务保证业者」共 52 家（令和 7 年 12 月末时点）。主流 6 家对比如下：

会社多语种初回费用更新料强项
GTN18 种（含孟加拉、乌尔都）月租 30–100%（最低 ¥15,000）年 ¥10,000外国人最大手、24h 多语生活支援
Casa17 种约 50% 月租年 ¥10,000 起与 SUUMO / HOME'S 合作物件多
JID 日本赁贷保证主要 5 种50–80% 月租月 1–2%业界最老（1978 成立）、利用者最多
全保連多语对应50–100% 月租月约 1%仲介加盟店数日本第一
Epos Card（Room iD）21 种（最多）初回 ¥10,000+年 ¥10,000信用卡公司、需先有 Epos 卡，审查相对宽松
Orico Forent Insure17 种约 50% 月租年约 ¥10,000国交省登录 №1、大手安心
✦TIP
怎么选： • 短居（< 2 年）选月额型（Casa、JID）压低初期 • 长居（≥ 3 年）选一括型（全保連、Orico）总成本最低 • 信用记录不好选独立系（不查 CIC） • 完全不懂日语选 GTN（24h 多语热线 + 代办水电瓦斯） 注意：物件多数指定保证会社，你不能完全自选。仲介对接哪家，你就用哪家。
№ 02

在留资格对审查的影响

How your visa affects screening

在留资格审查难度关键文件 / 注意
永住者 / 特别永住者与日本人同等信用最高
日本人 / 永住者配偶者基本无障碍标准审查
技人国 / 高度专门职标准审查在职证明 + 源泉徵收票
留学较严在学证明 + 海外汇款记录 + 校方协助
特定技能 / 技能实习较严通常由派遣机构代签
短期滞在几乎不可签 2 年契约只能找月租公寓（マンスリー）
经营管理中等会社誊本 + 物件用途要写「事业用」
!CAUTION
在留期间 < 1 年的雷区 房东 / 保证会社坚持「在留期间 ≥ 契约期间」的核心理由：普通借家通常 2 年，担心租客突然回国导致空室。 对策按推荐度： 1. 先去入管延长在留（最稳） 2. 月租公寓（マンスリーマンション）：1 个月起租，无敷礼，月费比普通贵 20–50% 3. 找愿意的物件：仲介筛「短期 OK」「在留期间问わず」标签
№ 03

日语不通的应对策略

Language strategy

法律层面：宅地建物取引業法规定「重要事项说明」必须由宅建士进行，但法律并未强制用外语说明（东京地裁判例确认）。仲介若不主动提供翻译，存在「签了不懂的合同」的风险。

多语种仲介推荐

  • GTN お部屋探し — 25 种语言直营，外国人租房最全方位
  • Apaman 多言语（采用 Oyraa 翻译 app，153 种语言，24h）
  • Able 外国人窗口 — 大手稳定
  • Plaza Homes — 英语母语级，主打高级物件（外资派遣员常用）
  • Realestate.co.jp / Best-Estate.jp / Mooovin — 在线英语平台，看图直接询问
  • JPM 多语种 — 公益財団法人日本赁贷住宅管理协会「会外语不动产店一览」
✦TIP
3 个建议： • 仲介若没主动提供翻译，主动要求 —— 大手通常免费 • 重要事项说明书带回家看 24 小时再签，不懂的当场拒签不算违约 • 自己录音重说全程（合法，告知仲介即可）—— 之后争议时是证据
№ 04

「外国人 OK」标签的真实含义

What "foreigner OK" actually means

「外国人 OK」不是「特别欢迎」，只是「不排斥」。日本赁贷住宅管理协会调查显示房东的前三顾虑：

  1. 家賃滞纳 / 突然回国（最高顾虑）
  2. 近邻 trouble：垃圾分类、半夜噪音
  3. 退去时原状回复不理解——55.6% 外国人退去时被请求过高额费用
ⓘNOTE
改善趋势： • 川崎市制定条例：禁止以「国籍」为由拒绝入居 • 东京都启发不动产业者「国籍歧视违法」 • 2019 年新在留资格「特定技能」后，受入物件激增 • 大手保证会社（GTN、Casa）专攻外国人市场，10 年来快速扩张
№ 05

没有日本银行账户怎么付家賃

Paying rent without a JP bank account

方式优点缺点
信用卡（家賃）无需日本账户、累积积分仅部分物件 / 保证会社支持
便利店払い（コンビニ）24h、无账户即可每次手续费 ¥100–300
国际汇款海外卡可手续费高、到帐慢，不推荐
口座振替（推荐）自动扣款、稳定需先开日本银行账户
✦TIP
外国人友善银行（凭在留卡即可开户）： • 楽天銀行：在线 eKYC 开户，对应在留卡 + 特别永住者证明 • Sony Bank：App 开户、外币支援强 • SBI 新生銀行：英语支持 • 邮局（ゆうちょ）：分店全国最多
№ 06

收入证明的处理

Proof of income

身份必备文件
正社员源泉徵收票（去年）+ 在职证明 + 直近 3 个月薪资单
契约社员 / 派遣雇用契约书 + 薪资明细 + 银行流水
自由业 / 自雇确定申告书（两年）+ 1 年银行流水 + 营业实绩
学生在学证明 + 海外汇款记录 1 年分 + 亲人收入证明（如自营业需当地税单）
海外公司驻在员本社推荐状 + 海外公司财务报表 + 派遣证明
ⓘNOTE
国税厅规定：海外汇款证明必须有「外语原件 + 日译本」。 国际汇款单（Wise / Western Union / 银行 SWIFT）都可。信用卡 family card 明细也是有效证明（亲人在海外用主卡刷你的副卡）。
№ 07

VISA 类型对选物件的影响

Choosing the right property for your visa

  • 留学生 — 避开管理紧的高级物件，找学校附近「学生 OK」物件
  • 经营管理 VISA — 物件契约书使用目的栏必须写「事业用 / 事务所」，纯居住用 NG；事务所必须独立空间，不能 free desk 共享办公；最少 1 年合同，建议 2 年自动更新
  • 配偶 VISA — 基本与日本人同等，配偶可担任连帯保证人
  • 高度专门职 1 号 / 2 号 — 审查最宽松，部分高级公寓主动招揽
  • 特定技能 / 技能实习 — 多数情况由派遣机构代签，物件已经定好
№ 08

5 大实用建议

Practical tips that actually work

  1. 内见前问仲介：「この物件、外国人申込みは何件通ってますか」（这物件外国人申请过几件、过了几件？）——有数字的仲介才靠谱。
  2. 申込书让仲介代填：日语漢字写法和中文不同（「賃」「滯」「氏名」），让仲介代写避免审查 NG。
  3. 入居时拍 100 张照片：每个房间、地板、墙壁、卫生设备、所有划痕。日本赁贷住宅管理协会数据：55.6% 外国人退去时被收过原状回复费，照片是唯一武器。
  4. 加入社群：FB「日本生活互助会」、小红书「东京租房」标签、Reddit r/japanlife——实时知道哪家黑、哪家好。
  5. 第一份合同力求大手物件（大東建託、レオパレス）——续约 / 换房时「这是我前任房东」的信用很重要。
!CAUTION
拍照清单（不要漏）： • 玄关、走廊、所有房间四面墙（拉远 + 拉近） • 地板（每个房间走一圈拍） • 卫浴：马桶、浴缸、洗手盆、镜面、瓷砖缝 • 厨房：瓦斯炉、流理檯、水龙头、排水口、抽油烟机 • 空调过滤网内部、出风口 • 窗框、纱窗、阳台、栏杆 • 收纳内部（衣柜、橱柜、玄关箱） • 照片云端备份 2 年以上，带时间戳
F · A · Q

Frequently Asked

Q. 01
GTN 和 Casa 哪个好？
+
**短居 / 初期省钱**：Casa（约 50% 月租 + 年 ¥10,000 更新） **长居 / 服务好**：GTN（30–100% 初回 + 年 ¥10,000，含 24h 多语生活支援） **信用记录不好**：Casa 独立系商品（不查 CIC） 但物件多数指定保证会社，你不能完全自选——仲介对接哪家，你就用哪家。
Q. 02
我的留学生身分能不能签 2 年合同？
+
可以，但条件： 1. 在留卡剩余期间 ≥ 1 年（最好 ≥ 2 年） 2. 在学证明（学校开） 3. **海外汇款记录** 1 年以上（亲人收入证明） 4. 亲人作为连帯保证人（部分物件要求） 5. 保证会社费用通常 100%（外国人留学生属高风险类） 建议先找学校附近「学生 OK」物件 + 学校保证制度。
Q. 03
没在留卡（刚拿短期 VISA）能租房吗？
+
基本不能签普通借家。选项： 1. **月租公寓（マンスリーマンション）**：レオパレス / 東急 / weekly mansion，1 个月起，凭护照即可 2. **share house**：Oakhouse / Sakura House / Borderless House，外国人 OK，月 ¥40,000–80,000 3. **Airbnb 长期**：1 个月以上有折扣 等拿到正式在留卡（通常工作 1 个月内）再找正式物件。
Q. 04
日语不通，签约时怎么保护自己？
+
**5 个动作**： 1. 找**有英 / 中文取引士**的仲介（GTN / Plaza Homes / Apaman 多言语） 2. 重要事项说明书要求**带回家 24 小时**再签 3. **录音重说全程**（合法，告知仲介即可） 4. 不懂的当场拒签，无任何违约责任 5. 签前请律师 / 留日朋友看一遍合同——大阪弁护士会无料法律相談 30 分钟免费
Q. 05
退去时被要求高额费用怎么办？
+
**55.6% 外国人遇过**这个问题。 应对： 1. **凭入居时拍的照片**对比，自然损耗的部分（墙黄、地板色差）法律上是房东负担 2. 国土交通省「原状回復ガイドライン」是你的护盾——逐条比照 3. 协商不成，找**国民生活センター（局番なし 188）**或都道府县**消費生活センター**斡旋 4. 6 万日圆以下纠纷可走**简易裁判所少额诉讼**，1 天结审
Q. 06
我没有日本银行账户，能开始找房吗？
+
可以。多数仲介接受： 1. 信用卡（家賃支付）—— 部分物件支持 2. 便利店払い —— 通用，每次手续费 ¥100–300 3. 先开**楽天銀行**（在线 eKYC，凭在留卡，2-3 天发卡） 建议入居前 1 个月开好楽天 / Sony Bank 账户，签约时已经有。
Q. 07
我有过 CIC 信用卡延繳记录，能不能租？
+
可以，但要换保证会社。**信販系**（オリコ / エポス / ジャックス / SBI）会查 CIC，5 年内的延滞记录会被卡。 **对策**：换**独立系**（Nap、ALEMO、部分 Casa 商品）—— 不查 CIC，只查 LICC（赁贷违约记录）。仲介可以介绍。 **绝对不要**：无策略地连续申请多家信販系，每家都会留落审记录。
Q. 08
川崎市的禁止国籍歧视条例真的有用吗？
+
**有但有限**。条例（2019 年制定）规定不动产业者不得以国籍拒绝入居，违反者最高罚 ¥50 万。 实务上： • 大手仲介明显改善 • 老房东 / 个人物件仍有歧视，但「不可」会改成「相談」 • 川崎市民可以投诉到「人权 100 番（044-200-0001）」 东京、横滨、神戸等市跟进类似条例，未来 3–5 年改善可期。
Q. 09
哪些社群能找到真实的租房情报？
+
**中文**： • 小红书「东京租房」、「日本租房避坑」标签 • 微信群「东京华人租房互助」（找朋友拉进） • 知乎「日本租房」专栏 **英文**： • Reddit r/japanlife、r/movingtojapan • Facebook「Tokyo Apartment Hunting」群组 • Twitter #日本租房 **日文**： • 5ch 賃貸不動産板（评论真实但情绪化） • mansion-review.jp（物件评论网）
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