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GUIDE · NO. 01

第一次在东京租房

从「我想去东京住」到拿到钥匙——整个流程一次说清楚。

看房、申请、审查、签约、入居，每一步要准备什么、会卡在哪里、外国人特别需要注意的细节。

Sections8
Reading12min
Updated2026 / 04
LanguagesCN · EN · JP
№ 00

TL;DR in 3 minutes

Quick read

  • 01标准流程 7 步，最快 1–2 周，慢的话春季旺季可能拖到 1–3 个月。
  • 02初期费用约家賃 5–6 个月分。月租 8 万日圆 ≈ 40–48 万日圆要先准备好。
  • 03法务省 2016 年调查：39.3% 的外国人曾因外籍身分被房东拒绝。但有解。
  • 04日本人保证人通常不需要——「保证会社」可以代替，外国人专用的 GTN 是最大手。
  • 05看房当天决定不算晚。旺季（2–3 月）犹豫一天物件就被别人申请走。
№ 01

从找房到拿钥匙的 7 个步骤

The full journey

一个完整的「找房 → 入居」流程，标准上分为 7 步。每一步要做什么、会花多久、什么时候付钱，我们一次列清楚。

步骤内容需多久要付钱吗？
1. 网上找房在 SUUMO / HOME'S / CHINTAI 输入条件，锁定 3–5 个候选1–2 周不
2. 联系仲介透过网站「问い合わせ」按钮，或直接走进店面预约当天不
3. 内见（看房）仲介陪同看房。一次可看 2–4 间1 天不
4. 申込み填「入居申込书」+ 附身分证件1 天不
5. 入居审查保证会社 + 房东 + 管理会社三方审查3–10 天不
6. 重要事项说明 + 契约宅地建物取引士当面说明 → 签约 → 付初期费用1 天是（一次付清）
7. 鍵渡し（拿钥匙）约定日去管理会社拿钥匙1 天不
✦TIP
第 4 步「申込み」不收钱，但要快——旺季时候好物件当天就会被人申请走，仲介不会等你犹豫。决定要的物件，当场填申込书是常态。
№ 02

时间轴——多久能搬进去？

How long does it take?

审查时间因申请人属性不同差异很大。

场景所需时间
最短（顺利）1–2 周
标准2–4 周
慢（审查卡关 / 春季旺季）1–3 个月
入居审查单独耗时3–10 天
└ 学生 / 正社员1–2 天
└ 自雇 / 自由业2–4 天
└ 无职2–5 天
└ 外国人（任何身分）5–10 天
!CAUTION
春季搬家旺季（2 月底–3 月）：SUUMO 官方建议至少提前 1 个月开始联系仲介。这段时间日本学生 / 新社员集中找房，好物件秒没。如果非这时段不可，把心仪条件放宽一点（站徒步 +5 分钟、租金 +5,000 円）会大大提高成功率。
№ 03

看房前必备的 8 样东西

Pre-flight checklist

日本对外国人租房会要求比本地人多一点的证明。看房之前先把这 8 样准备好，避免内见当天看上了，回家翻文件翻一周让物件被别人抢走。

文件必要性备注
在留卡（在留カード）必须期限若不满 1 年，审查极易被卡。仲介会直接拒接
护照必须确认 VISA 种类
印鑑认印或亲笔签名即可欧美客通常用签名。「实印登记」非必须
日本银行账户强烈建议家賃自动扣款基本要日本账户。没有的话初期可信用卡 / 便利店付
紧急联络人必须可填海外家人，但有时被要求日本国内联络人
连带保证人多数情况「保证会社」可代替纯日本人保证人对外国人难度极高
收入证明必须源泉徵收票 / 在职证明。留学生用「在学证明书」+ 亲人汇款证明替代
就労资格证明书看情况在留资格与工作不符时需要
ⓘNOTE
没有日本人保证人怎么办？ 99% 的外国人租房不需要日本人保证人。日本现在主流做法是用「保证会社」——你付一笔保证料给保证会社，他们替你担保。外国人专用大手是 GTN（株式会社 GTN），多数仲介都对接得上。
№ 04

外国人被拒的 5 个真实原因

Why applications get rejected

法务省 2016 年「外国人住民调查」对全国 37 个城市 2,044 名外国人做的统计——数字不漂亮，但知道才能避：

  • 39.3% 因「外国人」身分被拒
  • 41.2% 因「没有日本人保证人」被拒
  • 26.8% 看到「外国人不可」贴纸直接放弃

实际被拒的 5 个理由，按出现频率排序（Real Estate Japan 整理自多家仲介反馈）：

  1. 房东 / 保证会社的「外国人不可」政策——仍存在歧视，特别是老房东。这种物件直接跳过别浪费时间。
  2. 收入不够——月家賃 > 月手取り 1/3 通常不过；或年收 < 月家賃 × 36。
  3. 僱用形态不稳——契约社员 / 派遣 / 自雇 / 自由业审查严，要多附流水。
  4. 在留期间太短——在留卡剩 < 1 年很危险（契约多为 2 年）。
  5. 内见印象差——遲到、衣著、纹身露出都会被仲介反馈给房东。
✦TIP
绕开歧视的最直接做法：找有外语对应的大手仲介（Able、Apaman、Hirosei、GTN），他们已经跟外国人友善的房东建立了关系。比起直接打给管理会社，过审率高很多。
№ 05

真实成本：月租 8 万，要先准备多少？

The real cost upfront

SUUMO、HOME'S、smooth 三家试算统一结论——初期费用 = 家賃 5–6 个月分。以月租 8 万日圆为例：

项目金额（日圆）说明
敷金（押金）80,000 – 160,0001–2 个月分。退房时扣完原状回复后返还
礼金（谢礼）80,000 – 160,0001–2 个月分。不返还
前家賃80,000入居月家賃
仲介手数料44,000 – 88,000上限 1 个月分 + 消費税
火災保險15,000 – 20,0002 年一次，必加入
保証会社利用料20,000 – 40,000初年家賃的 50%–100%，续约另收
鍵交换代10,000 – 20,000
室内清扫費30,000 – 40,000入居前事先扣
合计约 400,000 – 480,000
¥COST
外国人特殊成本：用 GTN 等外国人专用保证会社，保证料 = 家賃 + 管理費 + 手續費 + 保險 的 70%，续约年費另计。一开始预算时直接按家賃 6 个月分准备，比较保险。
ⓘNOTE
「家賃 8 万」实际每月支出：家賃 80,000 + 管理費 / 共益費 5,000–10,000 + 保证会社月额（家賃 1–2%）+ 町内会費 ≈ 真实月支出 88,000–92,000。算预算时把这些算进去。
№ 06

内见 Checklist

What to check at the showing

带的东西

  • 手机（拍照 / 录影存证）
  • 卷尺
  • 间取图
  • 笔记本

室内必看

  • 日照、通风、实际大小 vs 间取图
  • 收纳尺寸、洗衣机放置处有没有水管
  • 插座数量与位置（特别是厨房）
  • 墙面、地板的伤与污渍——全部拍照存证，避免退房时被算到你头上
  • 手机电波在室内各角落是否通
  • 厨房瓦斯 / 电磁炉、空调是否运作
  • 冷气制造年份（10 年以上的要小心）
  • 窗外正面 vs 隔壁牆

共用部

  • 垃圾置场是否干净、有没有分类规则贴纸
  • 信箱有没有舊邮件堆积（管理松 = 邻居素质低）
  • 自行车场是否拥挤
  • 走廊 / 阶梯灯光

周边环境

  • 从车站走过去实测几分钟（间取图写的不一定准）
  • 晚上再走一次：路灯、人流、酒吧密度
  • 便利店、超市、药房、诊所距离
  • 沿线有没有风俗街、铁道、高速公路噪音
№ 07

找仲介公司 vs 找管理会社

Who to contact

对比项仲介公司管理会社直营
角色媒合多家房东物件，协助申请该物件房东委托的管理者
仲介費上限 1 个月分（含税）通常 0 或半个月
物件多样性高（跨房东）低（只能介绍自家管理物件）
对外国人友善度看公司（GTN / Apaman / Able 等大手有专窗）看房东
入居后窗口入居后脱手入居后续服务全包
✦TIP
外国人建议：先找有外语对应的大手仲介（Able、Apaman、Hirosei、GTN），他们已经跟外国人友善的房东建立关系。等掌握了流程之后再考虑直接联系管理会社省仲介費。
№ 08

5 个容易踩雷的陷阱

Common traps

!CAUTION
陷阱 1：「家賃 8 万」实际每月支出 家賃 80,000 + 管理費 / 共益費 5,000–10,000 + 保证会社月额 + 町内会費 ≈ 88,000–92,000。广告标的家賃不是你每月实付。
!CAUTION
陷阱 2：フリーレント（免租期） 看似「最初 1 个月免费」，但通常绑短期解约金条款——1–2 年内退房要付 1–2 个月家賃违约金。且免租只免「家賃」，管理費照付。家賃可能设定得比相场貴。
!CAUTION
陷阱 3：ゼロゼロ物件（敷礼金为 0） 看似省 16 万初期费用，但实际：(a) 退房时收高额「清扫費 / 原状回复費」补回；(b) 解约预告期常设 2 个月（一般 1 个月），造成「双重家賃」；(c) 家賃设定偏高。
!CAUTION
陷阱 4：定期借家 vs 普通借家 短期驻在 / 留学适合定期借家；长住一定要选普通借家。看下方表：
对比项普通借家定期借家
更新借方有权更新期满必出
中途解约1 个月前通知即可原则不可，违约罚残月家賃
期间通常 2 年自由设定，可短至 3 个月
家賃相场通常偏便宜
!CAUTION
陷阱 5：敷金返还纠纷 契约书「特約事項」常埋藏对借方不利条款（例如「退去時クリーニング代を借主負担」、「壁紙全面交換負擔」）。重要事项说明时必须逐条问清楚，不懂的当场要求翻译。
F · A · Q

Frequently Asked

Q. 01
我没有日本人保证人怎么办？
+
99% 的外国人租房不需要日本人保证人——用「保证会社」代替即可。外国人专用大手是 GTN，多数仲介都对接得上。保证料约家賃 1 个月分（含管理費），续约年费另计。
Q. 02
在留资格剩不到 1 年能签 2 年契约吗？
+
理论上可以，但实际很难过审。多数房东 / 保证会社要求「在留期间 ≥ 契约期间」。 解法：(a) 先延长在留资格再申请；(b) 找愿意接受短期在留者的物件（数量少，问仲介专攻外国人的部门）。
Q. 03
看房当天就决定会被坑吗？
+
不会。日本的「申込み」是没付钱的意向表达，反悔也只损失填表时间。 相反——**犹豫一天物件就被别人申请走是常态**，特别是春季旺季。看上了直接填申込书是正常做法。审查期间若反悔，撤回即可，不收违约金。
Q. 04
敷金一定退得回来吗？
+
不一定。日本「原状回复」规则：自然损耗（墙纸黄、地板色差）房东负担；故意 / 過失损坏（烟熏、宠物抓痕、油漬）借方负担。 **关键动作**：入居当天对所有现有损伤拍照存证，保留 2 年。退房时若被多扣，凭照片可争议。
Q. 05
仲介費可以还价吗？
+
法律上仲介費上限 1 个月分（含税），但很多仲介给到 0.5 个月或 0。 议价时机：(a) 淡季（4–8 月）成功率高；(b) 同时看好几家仲介互相比；(c) 直接问「仲介手数料は半額になりますか？」不丢人。
Q. 06
我的年收要多少才签得了月租 8 万的物件？
+
基本门槛：**年收 ≥ 月家賃 × 36**（约 288 万日圆）。 更严格的房东要 × 40（320 万）。如果年收不到，可以：(a) 加收入证明（兼职 / 副业流水）；(b) 找有亲人愿意做「连带保证人」；(c) 一次性预付半年家賃；(d) 转预算便宜一档的物件。
Q. 07
フリーレント 真的划算吗？
+
看条件。如果没有「中途解约违约金」条款，1 个月免租是净賺。 但 90% 的フリーレント 物件会绑「2 年内解约要还回免租期 + 1–2 个月违约金」。如果你确定住满 2 年，划算；如果不确定，慎入。
Q. 08
定期借家可以续吗？
+
原则上不能。期满日期一到，房东**有权**收回。 实务上：(a) 双方都满意，可以「再契约」（不是「更新」），但条件可调整（房东想加租可以加）；(b) 房东若已计划自用 / 改建，期满直接收回。 短期驻在 / 留学者签定期借家可省家賃 5–10%，但长住户不建议。
Q. 09
我不会日语怎么签约？
+
日本「宅地建物取引業法」规定重要事项说明必须使用借方理解的语言。 实务上：(a) 找有英 / 中文取引士的仲介（Hirosei / GTN / Apaman 外国人专窗）；(b) 自带翻译陪同；(c) 要求仲介提供契约书翻译版（多数大手免费）。不懂的条款**当场不签**，回家想清楚再回来。
Q. 10
春季旺季要提前多久找？
+
建议提前 1 个月开始联系仲介。但不要提前太早——多数物件「即入居」要求 2 周内搬入，距离搬家日 > 1 个月的物件少。 最佳时机：搬家日前 4–6 周开始密集看房，前 2–3 周内见 + 申込み + 审查。
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