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GUIDE · NO. 05

日文合约怎么读

重要条款逐条翻译——解约 / 修缮 / 退租，红字必看。

宅建業法 35 条 + 民法 622 条之 2 + 借地借家法 32 / 38 条 + 国交省「原状回復ガイドライン」逐条解读。

章节14
阅读11分钟
更新2026 / 04
语言中·英·日
№ 00

3 分钟速览

TLDR

  • 01签约前必看：重要事项说明书——宅建士口头逐条说明（业法 35 条强制），不懂可拒签。
  • 02契约期间分两种：普通借家（借方有更新权）vs 定期借家（期满必出）。短居选定期，长住选普通。
  • 032020 民法改正：个人连帯保证人必须写「极度额」（多为家賃 24 个月分），没写就无效。
  • 04原状回復金额规则：自然损耗房东负担、故意 / 过失借方负担。墙纸 6 年残值 1 円。
  • 05特约红旗：「清扫费借方负担」金额具体且合意 → 有效；「24 时间サポート强制加入」可能违法。
  • 06纠纷渠道：消费者热线 188（いやや） → 国民生活センター → 简易裁判所少额诉讼（60 万以下）。
№ 01

重要事项说明书 vs 契约书

Two different documents

签约前你会看到两份完全不同的文件——别混淆。

项目重要事项说明书契约书
法律依据宅地建物取引业法第 35 条民法 + 借地借家法
宣读人宅地建物取引士（必须持证）不限
宣读方式口头逐条说明 + 书面交付签字盖印即可
时机签约前说明书宣读后
借方权利任何不理解处可拒签看完同意才签
ⓘNOTE
3 份文件全部要保留： 1. 重要事项说明书（35 条书面） 2. 賃貸借契約書 3. 家賃債務保証会社契約書（多数情况另签） 2021 年起 IT 重说（在线视频说明）合法化——疫情后多数大手仲介支援。
№ 02

契约期间：普通借家 vs 定期借家

Standard vs fixed-term lease

项目普通借家定期借家
期间通常 2 年，最短 1 年自由（1 年未满も可）
期满自动更新（借方权利强）确定终了、强制退去
房东拒绝续约需「正当事由」无需理由
缔约方式口头 or 书面均可必须书面 + 别紙说明
再契约不存在「再契约」概念双方合意可「再契约」
法律依据借地借家法借地借家法第 38 条（2000 年施行）
✦TIP
更新 vs 再契约的差异： • 更新：原合同条件延续，借方享有法定更新权 • 再契约：全新合同，房东可拒绝、可变条件 短期驻在 / 留学适合定借（家賃便宜 5–10%）；长住一定要选普通借家。
№ 03

賃料 / 共益費 / 管理費 的法律区别

Rent, common fees, management fees

项目法律定性增减额请求权
賃料使用建物的对价；借地借家法上的「借賃」直接适用借地借家法 32 条
共益費 / 管理費共用部分（楼梯、走廊、电梯）维持管理不直接适用，但实务准用
!CAUTION
不增额特約有效：可限定一定期间不涨賃料（借方有利）。 但减额特約对借方不利时无效（借地借家法 32 条 1 项强行规定）——即使你签了「不能减额」也无效，可主张减额。
№ 04

敷金 / 礼金 / 保證金 的法律性质

Security deposit and key money

  • 敷金（民法第 622 条之 2，2020 年 4 月改正）：「無論名目，作为担保赁料债务及其他金钱债务的目的，借方交付给房东的金钱」。法定担保金
  • 返还时期：「赁贷借終了且赁借物返还时」=「鑰匙交回后」。借方无同时履行抗辩权（必须先搬出才能要敷金）
  • 礼金：法律无定义，性质为借方对房东的「贈与 / 谢礼」，不退
!CAUTION
敷引特約（关西常见）：先约定退去时从敷金扣除一定金额。 最高裁平成 23 年 3 月 24 日判決：原则有效，但「敷引金额过高」（如赁料 3.5 倍以上 + 礼金等其他一时金存在）时可依消費者契約法第 10 条认定无效。 关东几乎没有此特約，关西签约时务必逐条问。
№ 05

退去 / 解约预告期

Notice period

  • 标准 1 个月前书面通知
  • 部分热门物件、店铺、定借约定 2 个月前（外国人易踩雷）
  • 通知方式：契约多要求书面（解約届）。口头通常无效，建议用内容証明郵便留证据
  • 预告期内可立刻搬走吗？可以搬走，但家賃要付到预告期满日
ⓘNOTE
实例：11/1 通知、预告期 1 个月 → 即使 11/15 搬走，也需付到 12/1 为止。 所以「通知日 + 1 个月」= 真正解放日。计算搬家计划时务必加进去。
№ 06

中途解约违约金

Mid-term termination penalty

  • 普通借家：法律无强制违约金，但短期解约特約（多为 1–2 年内解约付 1 个月家賃）有效
  • 定期借家：原则无中途解约权，残餘期间全额家賃为损害赔偿基准（嚴重！）
  • 例外：床面积 200 m² 未满的居住用，若有「转勤・療養・親族介護等不得已事情」可法定中途解约（借地借家法 38 条 7 项）
  • フリーレント 后解约：常见特約「○ヶ月以内解约时、フリーレント分相当を償還 + 違約金」
!CAUTION
敷礼金 0 / フリーレント 物件最大坑：合约里几乎一定有「短期解约违约金」条款。退房半年内 → 2 个月违约金；1 年内 → 1 个月违约金。 签约前问：「短期解约違約金は何ヶ月分ですか？」（短期解约违约金几个月？）
№ 07

连帯保证人（2020 民法改正重点）

Joint guarantor (post-2020 law)

ⓘNOTE
民法第 465 条之 2（2020 年 4 月施行）：个人连带保证契约必须书面记载「極度額」（上限金额），否则保证契约全部无效。 慣例極度額 = 家賃 24 个月分（如月 8 万 → ¥192 万）。 过高的极度额（如 100 个月）可能违反公序良俗（民法 90 条）而无效。

外国人重点：你的父母如果作为连帯保证人，合约要写出「極度額」具体金额，并由父母签字。极度额是父母的责任上限——超过此金额房东不能再要求父母赔。

№ 08

用法・用途条项

Use restrictions

条款违反后果判例倾向
居住專用（事务所 / 民泊不可）解除 + 损害赔偿事务所登记 → 即时违约
ペット飼育不可解除 + 損害賠償偶发 / 轻微可不允许解除
楽器演奏不可解除事由通常配「时间制限」「防音」折中
✦TIP
信賴関係破壊理論（最判昭和 39.7.28 起確立）：违反契约不必然导致解除。必须达到「房东对借方失去信賴」的程度——一次性偶发违约通常不构成解除事由。 实务上：宠物 / 钢琴一次被举报 → 警告；多次 / 投诉多人 → 解约。
№ 09

修缮负担划分（国交省「原状回復ガイドライン」）

Restoration cost split

ⓘNOTE
房东负担（自然损耗・经年变化 + 通常损耗）： • 家具压痕、电视/冰箱后牆的「电气ヤケ」 • 日照引起的牆纸变色、地板变色 • 牆纸自然黃化、设备（空调、给湯器）的老化故障 • 鋲・画鋲穿孔（不需更换底材的程度）
!CAUTION
借方负担（故意 / 过失 / 善管注意义务违反 / 通常使用を超える）： • 香烟尼古丁附著与臭味（房内全面换纸） • 结露放任引起的霉菌、厨房油污放任、宠物抓痕 / 尿味 • 钉子大穿孔（需更换底材）、塗鸦、地毯烧焦
¥COST
减价偿却：壁纸耐用年限通常 6 年——6 年以上残存价值 1 円，借方负担趋近于 0。 所以长住对借方有利：壁纸黄化是房东负担，且即使你不小心弄脏，过了 6 年也几乎不用赔。
№ 10

退去时清扫费 / 鍵交换费 的特約有效性

Cleaning and key fees

这两项最常被借方接受、又最容易争议。

清扫费特約三要件（東京地判平成 21.9.18）

  1. 借方负担的内容・范围明示
  2. 金额具体・相当（一般 1R 约 ¥25,000–40,000，超过即可能无效）
  3. 借方明知並合意签名
!CAUTION
三要件任一不满足 → 特約无效，可拒付。 注意：「壁纸全面交換負担」原則无効（属通常损耗范圍）。如果合约写这条，可主张無效。 鍵交换费：国交省立场是「房东负担」妥当，但特約有效（無法律拘束力）。相场 ¥15,000–25,000。
№ 11

「特約事项」紅旗条款

Red flags in special clauses

条款风险评估
「鍵交換費は借主負担」多数实务有效（¥15,000–25,000）
「退去時クリーニング代 ¥X を借主負担」金额具体且合意 → 有效；空白记载 → 无效可主张
「壁紙全面張替を借主負担」原则无効（除非有特别损耗）
「2 年内解約の場合、賃料 ○ ヶ月分」短期解约违约金多数有效
「滞納時、貸主に立入権 / 鍵交換権を認める」违法（自力救济禁止、判例多数无効）
「24 時間サポート月額 ¥X 強制加入」可能违法（消費者契約法）
!CAUTION
24 时间サポート强制加入：本应任意，若契约书把它绑入「入居必須条件」，借方可主张消費者契約法第 10 条「对消費者不当不利益」无効。 对策：签约前问「これは任意ですか？必須ですか？」明確答覆要写在契约里。
№ 12

火灾保险条款

Fire insurance clause

  • 法律上加入义务无し——契约自由原则下房东可作为入居条件强制
  • 保险公司自由选择 OK：仲介指定的保险强制加入，存在獨占禁止法 / 消費者契約法的违反可能
  • 事前告知仲介「自前で同等補償の保險に加入する」获承诺即可
№ 13

借方该堅持的 3 件事

3 non-negotiables

  1. 「特約事项」逐条问清楚——特約覆写民法默认规则，是纠纷起源
  2. 不懂的当场拒签——重说阶段拒签，无任何违约责任
  3. 重说书要求带回家——法律虽未明文 24 小时冷静期，但业者通常配合，要求时间是借方权利
№ 14

纠纷解决渠道

Dispute resolution

机构联絡方式用途
消費者熱線局番なし 188（いやや）转接最近的消費生活中心
国民生活中心全国消費生活中心地图咨询・斡旋
都道府县宅建協会各都道府县公益社團法人业者违反监督
简易裁判所少額訴訟60 万以下、1 日结审敷金返还等小金额纠纷
弁護士会法律相談各弁護士会无料相談（30 分）复杂案件
✦TIP
外国人多语对应：东京都消費生活総合センター提供英 / 中 / 韩等翻译服务（电话 03-3235-1155）。法律相談可指定语言。 法テラス（日本司法支援センター）也对低收入外国人提供免费法律咨询。
F · A · Q

常见问题

Q. 01
我不懂日文，仲介只用日文宣读重说书可以吗？
+
**法律层面**：宅地建物取引業法规定必须由宅建士说明，但**未强制使用借方理解的语言**（东京地裁判例）。 **实务对策**： 1. 找有英 / 中文宅建士的仲介（GTN / Plaza Homes / Apaman 多言语） 2. 要求**带回家 24 小时**翻译后再签 3. 自费请翻译陪同（约 ¥10,000–20,000 / 次） 4. 录音重说全程（合法，告知仲介即可）
Q. 02
签约后发现合同有问题能取消吗？
+
**重要事项説明前**：可取消，无违约金。 **说明后、签约前**：可取消，但部分仲介收「取消料」（¥5,000–20,000）。 **签约后**：原则上不能取消，除非合同明显违法（如未写极度额的保证条款）。可走消費生活センター或简易裁判所。 **最佳策略**：签约前所有疑问问清楚。重说书带回家看 24 小时再签。
Q. 03
「特約事项」最该警惕的 3 条是什么？
+
**Top 3 红旗**： 1. **「壁纸全面交换借方负担」**——原则无效，可拒 2. **「24 时间サポート月额 ¥X 強制加入」**——可能违法，问清楚再签 3. **「2 年内解约违约金 ○ ヶ月」**——确认具体月数再决定 签前要求把所有「○○借主負担」条款单独列出，逐条问。
Q. 04
退去时被房东扣高额「原状回復費」怎么办？
+
**对照「原状回復ガイドライン」**逐项比照： • 自然损耗（壁纸黄、地板色差）→ 房东负担，可拒 • 故意 / 过失 → 借方负担，按减价偿却（壁纸 6 年残值 1 円） 协商不成： 1. **国民生活中心**（局番なし 188）斡旋 2. **都道府县消費生活中心** 3. **简易裁判所少額訴訟**（60 万以下、印紙料 1,000 円 + 邮便切手 4,000 円） 4. **弁護士会无料相談**
Q. 05
中途搬家的违约金一般多少？
+
**普通借家**： • 1 年内退 → 1–2 个月家賃（最常见） • 1–2 年退 → 0–1 个月 • 2 年后 → 多数 0 **定期借家**：殘餘期间全额家賃（嚴重，所以定借慎选）。 **フリーレント 物件**：「免租期 + 违约金」叠加。 签约前问：「短期解约违约金は何ヶ月分ですか？」
Q. 06
房东能突然涨房租吗？
+
**普通借家**：可以涨，但需「正当事由」（市场价上涨、税负增加等）。借方不同意可协商，协商不成走借地借家法 32 条**增減額請求**（裁判所判断）。 **定期借家**：原则上期间内不能涨（除非合同写「家賃改定特約」）。 **实务**：续约时房东最常提涨租。可议价拒接，房东若坚持，可换房（但要算搬家成本）。
Q. 07
我可以把房子转租给朋友吗？
+
**法律上需要房东書面同意**（民法 612 条）。 无断转贷 = 解除事由 + 损害赔偿。即使是朋友、亲人也不行。 **例外**： • 同居人（已写在合同上的）可不另签 • 短期家人留宿（< 1 个月）无须通知 • 民泊（Airbnb）几乎所有物件**禁止**
Q. 08
我能装监视器、智能锁吗？
+
**借方设备增加 / 改变需要房东同意**。 小型设备（智能门铃、Wi-Fi 智能插座）通常 OK，不用告知。 但**钻孔安装**（监视器、智能锁）必须先问房东。退房时需复原。 建议：用「不打孔系列」产品（如 SwitchBot 锁），不改变原物。
Q. 09
同居人 / 伴侣可以一起住吗？要写在合同上吗？
+
**必须事前告知房东**——合同有「居住人数」条款（如 1 名 / 2 名）。 超过限制 → 解除事由。 **对策**： 1. 申込时就写「2 名居住」 2. 入居後追加同居人，**书面通知房东 + 管理会社** 3. 結婚 / 伴侣同居：可申请「同居人追加」，部分物件免费
Q. 10
合同到期不想续，需要做什么？
+
**通常 1 个月前书面通知**（看合约预告期）： 1. 写「解約届」给管理会社 2. 通知退室日 3. 立会退房（房东 / 管理会社陪你检查屋况） 4. 还鑰匙、清空物品 **注意**： • 合同到期日**前**通知 → 不付违约金 • 合同到期日**当天 / 之后**才搬 → 视为自动更新，可能产生 1 个月家賃 • 提前 2 个月通知最稳
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