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FEATURE · NO. 01

都心 5 區一次說清

為什麼外國人都想住千代田/中央/港/新宿/涉谷？

5 區行情對比 + 哪個區最容易過審 + 真實月支出 + 6 套精挑物件。

章節5

閱讀9分鐘

更新2026 / 05

語言中·英·日

№ 00

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TLDR

01都心五區不是行政劃定，是日本不動產業內的 「相場標準」——這五區的房租、客層、流通速度是一個獨立 cluster。
02外國人入居比例：港區 22% > 新宿 18% > 涉谷 15% > 中央 11% > 千代田 9%。找房先選這 5 區比走外圍數據漂亮多了。
031LDK 中位價：港區 ¥178,000 / 中央 ¥152,000 / 千代田 ¥165,000 / 新宿 ¥118,000 / 涉谷 ¥138,000。
04不像外圍區——都心物件「禮金 0」佔 48%（10–15 萬圈），且大手仲介對接成熟，外國人申請審查通過率高。
05初期費用約家賃 5–6 個月分。月租 ¥120,000 → 準備 ¥600,000–720,000。
06本文末尾推薦 6 套都心精選物件，每套都已經過編輯團隊對接確認房東接受過外國住戶。

№ 01

為什麼是「都心 5 區」？

The arbitrary—but standard—boundary

「都心 5 區」不是行政劃定，是日本不動產業內的「都心 5 區物件相場」標準。意思是這五個區的家賃定價、客層、流通速度都是一個獨立 cluster——和外圍區比即使同樣的間取、同樣的設備，價格差 20–40%。

為什麼定這 5 區？歷史上：(1) JR 山手線內側、(2) 地下鐵三線以上交匯、(3) 大手企業本社密集。結果就是這裡的房東不愁租客、客層穩定、仲介對接成熟——對外國人最友好的副作用是：審查通過率高。

№ 02

5 區橫向對比

Side by side

數據來源：LIFULL HOME'S 2025 + 法務省外國人住民調查。

區	特色	1LDK 中位數	外國人入居比例
千代田	公務員 / 大手企業本社、皇居徒步	¥165,000	9%
中央	銀座 + 日本橋、傳統商業地	¥152,000	11%
港	外資金融 / 大使館、Roppongi / 麻布	¥178,000	22%
新宿	商業 + 居住混合、韓國城新大久保	¥118,000	18%
涉谷	年輕、IT 創業、表參道	¥138,000	15%

✦TIP

新宿與港區最容易外國人入居——新宿因新大久保的多國籍歷史，房東對外國人接受度高；港區因外資派遣員密集，仲介對接外國人申請熟練。 第一份合同建議從這兩區開始。建立信用後續約 / 換房在其他都心區會順很多。

№ 03

都心物件的錢要多準備多少

Budget reality check

都心物件價位高，但初期費用佔比和外圍區差不多——因為「禮金 0」物件比例已經飆升。

¥COST

月租 ¥120,000 → 初期費用 ¥600,000–720,000 • 敷金 1 個月：¥120,000 • 禮金 0–1 個月（約 50% 物件為 0）：¥0–120,000 • 仲介費 1 個月：¥132,000（含稅） • 火災保險 2 年：¥20,000 • 保証會社利用料 50–100%：¥60,000–120,000 • 鍵交換代：¥15,000–25,000 • 室內清掃費：¥30,000–50,000 • 前家賃：¥120,000

✦TIP

省錢小知識： • 挑「禮金 0」物件直接省 1 個月家賃 • 問仲介「AD は出てますか？」——約 50% 物件由房東付 AD，借主仲介費可議到 0 • 用 GTN 等外國人專業保證會社，初年家賃 30%（最低）

№ 04

過審率技巧（針對都心物件）

Screening tips

收入門檻嚴：都心房東多為法人（不動產投資公司），常要求年收 ≥ 月家賃 × 40（外圍是 × 36）
年收不夠時：提交 銀行殘高 = 家賃 × 24 以上（如月家賃 ¥120,000 → 殘高 ¥288 萬）可補強
找有外語對應的大手仲介（Plaza Homes / GTN / Apaman 多言語 / Hirosei）——他們已經跟外國人友善的房東建立關係
避開「家賃 ¥80,000 禮金 0」陷阱物件——70% 是定期借家，2 年期滿必出

!CAUTION

避開 3 種陷阱物件： 1. 港區 / 千代田標榜「外國人歡迎」但要求日本人保證人——通常是高級公寓，外國人很難找日本人作保 2. 涉谷站徒步 ≤ 5 分但「室內楽器・寵物全部 NG」——多數已被列入投訴黑名單 3. 新宿「家賃 ¥80,000 禮金 0」看似超值，但 70% 是定期借家

№ 05

今月編輯精選

Curator picks

以下 6 套都心物件由 SettleTokyo 編輯團隊從 87 套候選中篩出。每套都已經過對接確認 (1) 房東歷史上接受過 3 位以上外國住戶；(2) 仲介公司有英 / 中文取引士；(3) 步行 5 分鐘內有 24 小時便利店和地鐵站。

6 套都心精選

Hand-picked downtown listings

外籍 OK

F · A · Q

常見問題

Q. 01

都心物件比外圍區貴多少？

1LDK 平均月租：都心五區 ¥138,000–178,000、東京 23 區平均 ¥118,000、外圍區（八王子等）¥85,000。但初期費用差距不大——都心物件「禮金 0」比例已經升到 48%（2025 LIFULL HOME'S 數據），實際省下來的禮金能抵掉一部分價差。

Q. 02

都心可以避開歧視物件嗎？

可以。本文最後推薦的 6 套全部經過編輯團隊對接確認「房東歷史上接受過 ≥ 3 位外國住戶」。港區 22%、新宿 18%、涉谷 15% 是外國人入居比例最高的三個區——比東京 23 區平均高 6–13 個百分點。

Q. 03

預算 ¥75,000 可以住都心嗎？

可以，但選擇有限。建議看：(1) 港區 / 新宿區的 1R（17–22 m²）；(2) 都心 5 區邊緣地段（新宿區落合 / 中央區月島 / 港區芝浦）；(3) 禮金 0 + AD 物件，初期費用可壓到家賃 4 個月分以內。

Q. 04

都心交通方便但是不是很吵？

選物件時要看兩點：(1) 不要選 1F 臨街物件；(2) 不要選 JR 高架旁邊。都心物件通常隔音做得比外圍好（中高級公寓多），但靠主幹道的物件仍會有車噪。看房當天**晚上再走一次**判斷噪音水平。

參考來源

Take the next step

看完了，開始找房吧

看完這篇你已經比 80% 的外國租房者更了解流程。SettleTokyo 幫你把剩下的 20% 處理好。

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都心 5 區一次說清

3 分鐘速覽

6 套都心精選

スプランディッド大山 1402

レピュア曙橋駅前レジデンス 503

レピュア曙橋駅前レジデンス 402

レピュア旗の台レジデンス 302

レピュア旗の台レジデンス 301

ジェノヴィア三ノ輪スカイガーデン 902

常見問題

看完了，開始找房吧