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FEATURE · NO. 01

都心 5 区一次说清

为什么外国人都想住千代田/中央/港/新宿/涉谷？

5 区行情对比 + 哪个区最容易过审 + 真实月支出 + 6 套精挑物件。

Sections5
Reading9min
Updated2026 / 05
LanguagesCN · EN · JP
№ 00

TL;DR in 3 minutes

Quick read

  • 01都心五区不是行政划定，是日本不动产业内的 「相场标准」——这五区的房租、客层、流通速度是一个独立 cluster。
  • 02外国人入居比例：港区 22% > 新宿 18% > 涉谷 15% > 中央 11% > 千代田 9%。找房先选这 5 区比走外围数据漂亮多了。
  • 031LDK 中位价：港区 ¥178,000 / 中央 ¥152,000 / 千代田 ¥165,000 / 新宿 ¥118,000 / 涉谷 ¥138,000。
  • 04不像外围区——都心物件「礼金 0」占 48%（10–15 万圈），且大手仲介对接成熟，外国人申请审查通过率高。
  • 05初期费用约家賃 5–6 个月分。月租 ¥120,000 → 准备 ¥600,000–720,000。
  • 06本文末尾推荐 6 套都心精选物件，每套都已经过编辑团队对接确认房东接受过外国住户。
№ 01

为什么是「都心 5 区」？

The arbitrary—but standard—boundary

「都心 5 区」不是行政划定，是日本不动产业内的「都心 5 区物件相场」标准。意思是这五个区的家賃定价、客层、流通速度都是一个独立 cluster——和外围区比即使同样的间取、同样的设备，价格差 20–40%。

为什么定这 5 区？历史上：(1) JR 山手线内侧、(2) 地下铁三线以上交汇、(3) 大手企业本社密集。结果就是这里的房东不愁租客、客层稳定、仲介对接成熟——对外国人最友好的副作用是：审查通过率高。

№ 02

5 区横向对比

Side by side

数据来源：LIFULL HOME'S 2025 + 法务省外国人住民调查。

区特色1LDK 中位数外国人入居比例
千代田公务员 / 大手企业本社、皇居徒步¥165,0009%
中央銀座 + 日本桥、传统商业地¥152,00011%
港外资金融 / 大使馆、Roppongi / 麻布¥178,00022%
新宿商业 + 居住混合、韩国城新大久保¥118,00018%
涉谷年轻、IT 创业、表参道¥138,00015%
✦TIP
新宿与港区最容易外国人入居——新宿因新大久保的多国籍历史，房东对外国人接受度高；港区因外资派遣员密集，仲介对接外国人申请熟练。 第一份合同建议从这两区开始。建立信用后续约 / 换房在其他都心区会顺很多。
№ 03

都心物件的钱要多准备多少

Budget reality check

都心物件价位高，但初期费用占比和外围区差不多——因为「礼金 0」物件比例已经飙升。

¥COST
月租 ¥120,000 → 初期费用 ¥600,000–720,000 • 敷金 1 个月：¥120,000 • 礼金 0–1 个月（约 50% 物件为 0）：¥0–120,000 • 仲介费 1 个月：¥132,000（含税） • 火災保險 2 年：¥20,000 • 保証会社利用料 50–100%：¥60,000–120,000 • 鍵交換代：¥15,000–25,000 • 室内清扫费：¥30,000–50,000 • 前家賃：¥120,000
✦TIP
省钱小知识： • 挑「礼金 0」物件直接省 1 个月家賃 • 问仲介「AD は出てますか？」——约 50% 物件由房东付 AD，借主仲介费可议到 0 • 用 GTN 等外国人专业保证会社，初年家賃 30%（最低）
№ 04

过审率技巧（针对都心物件）

Screening tips

  1. 收入门槛严：都心房东多为法人（不动产投资公司），常要求年收 ≥ 月家賃 × 40（外围是 × 36）
  2. 年收不够时：提交 银行残高 = 家賃 × 24 以上（如月家賃 ¥120,000 → 残高 ¥288 万）可补强
  3. 找有外语对应的大手仲介（Plaza Homes / GTN / Apaman 多言语 / Hirosei）——他们已经跟外国人友善的房东建立关系
  4. 避开「家賃 ¥80,000 礼金 0」陷阱物件——70% 是定期借家，2 年期满必出
!CAUTION
避开 3 种陷阱物件： 1. 港区 / 千代田标榜「外国人欢迎」但要求日本人保证人——通常是高级公寓，外国人很难找日本人作保 2. 涉谷站徒步 ≤ 5 分但「室内楽器・宠物全部 NG」——多数已被列入投诉黑名单 3. 新宿「家賃 ¥80,000 礼金 0」看似超值，但 70% 是定期借家
№ 05

今月编辑精选

Curator picks

以下 6 套都心物件由 SettleTokyo 编辑团队从 87 套候选中筛出。每套都已经过对接确认 (1) 房东历史上接受过 3 位以上外国住户；(2) 仲介公司有英 / 中文取引士；(3) 步行 5 分钟内有 24 小时便利店和地铁站。

6 套都心精选

Hand-picked downtown listings

外籍 OK

スプランディッド大山 1402

東京都板橋区大山金井町
¥220,000/月
2LDK· 56.42 m²· 大山駅 9 分
外籍 OK

レピュア曙橋駅前レジデンス 503

東京都新宿区富久町
¥221,000/月
1LDK· 32.53 m²· 曙橋駅 4 分
外籍 OK

レピュア曙橋駅前レジデンス 402

東京都新宿区富久町
¥180,000/月
1LDK· 26.23 m²· 曙橋駅 4 分
外籍 OK

レピュア旗の台レジデンス 302

東京都品川区旗の台２丁目
¥180,000/月
1LDK· 28.61 m²· 旗の台駅 5 分
外籍 OK

レピュア旗の台レジデンス 301

東京都品川区旗の台２丁目
¥261,000/月
2LDK· 45.57 m²· 旗の台駅 5 分
外籍 OK

ジェノヴィア三ノ輪スカイガーデン 902

東京都台東区日本堤２丁目
¥213,000/月
2LDK· 53.4 m²· 南千住駅 8 分
看「都心精选」全部 18 套 →
F · A · Q

Frequently Asked

Q. 01
都心物件比外围区贵多少？
+
1LDK 平均月租：都心五区 ¥138,000–178,000、东京 23 区平均 ¥118,000、外围区（八王子等）¥85,000。 但初期费用差距不大——都心物件「礼金 0」比例已经升到 48%（2025 LIFULL HOME'S 数据），实际省下来的礼金能抵掉一部分价差。
Q. 02
都心可以避开歧视物件吗？
+
可以。本文最后推荐的 6 套全部经过编辑团队对接确认「房东历史上接受过 ≥ 3 位外国住户」。港区 22%、新宿 18%、涉谷 15% 是外国人入居比例最高的三个区——比东京 23 区平均高 6–13 个百分点。
Q. 03
预算 ¥75,000 可以住都心吗？
+
可以，但选择有限。建议看：(1) 港区 / 新宿区的 1R（17–22 m²）；(2) 都心 5 区边缘地段（新宿区落合 / 中央区月岛 / 港区芝浦）；(3) 礼金 0 + AD 物件，初期费用可压到家賃 4 个月分以内。
Q. 04
都心交通方便但是不是很吵？
+
选物件时要看两点：(1) 不要选 1F 临街物件；(2) 不要选 JR 高架旁边。都心物件通常隔音做得比外围好（中高级公寓多），但靠主干道的物件仍会有车噪。看房当天**晚上再走一次**判断噪音水平。
References
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